房地产居间合同与代理合同的区别

一、居间合同的定义和特点

根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人作为中间人，负责向委托人提供订立合同的机会或媒介服务，并且委托人需要支付报酬给居间人。居间合同的特点是居间人不代委托人进行民事法律行为，仅为委托人提供报告订约机会或订约媒介，并且居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。

二、代理合同的定义和特点

代理合同是指代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为，并且需要进行独立的意思表示。代理人作为委托人的代理，代表委托人进行民事法律行为。与居间合同不同的是，代理人与委托人之间存在独立的意思表示和代理权的关系，而居间人不代委托人进行法律行为。

三、居间合同和代理合同的区别

1. 法律行为的代理权：代理合同中，代理人拥有代理权，可以代表委托人进行民事法律行为；而居间合同中，居间人没有代理权，不代委托人进行法律行为。2. 参与关系的不同：代理合同中，代理人与委托人之间存在参与关系，代理人作为委托人的代理进行法律行为；而居间合同中，居间人仅为委托人提供报告订约机会或订约媒介，不参与委托人与第三人之间的关系。3. 后果移交的义务：代理合同中，代理人将处理事务的后果移交给委托人；而居间合同中，居间人没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。4. 费用的性质：居间合同通常是有偿性质的行为，委托人需要支付报酬给居间人；而代理合同既可以是有偿代理，也可以是无偿代理。

居间合同当事人的权利义务

一、居间人的主要义务

居间合同中，居间人的权利实际上就是委托人的义务。居间人的主要义务包括以下几个方面：1. 报酬请求权：居间人的主要权利是报酬请求权。双方当事人可以约定居间人的报酬和报酬标准，但报酬额不能超过国家规定的最高标准。居间合同的报酬给付义务分为报告居间和媒介居间两种情况，委托人需要承担给付义务或与对方当事人平均负担居间人的报酬。2. 费用偿还请求权：居间人所需费用通常包括在报酬内，但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用时，居间人有偿还请求权。3. 报告订约机会或提供订立合同媒介的义务：居间人应当如实向委托人报告有关订立合同的事项。4. 忠实义务：居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他信息，不得故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害委托人利益。5. 负担居间费用的义务：居间人促成合同成立时，居间活动的费用由居间人负担。

二、委托人的主要义务

委托人在居间合同中的主要义务包括以下几个方面：1. 支付居间报酬的义务：委托人应当按照约定支付居间报酬，如果未订立合同，委托人可以拒绝支付报酬。如果居间人提供媒介服务促成合同成立，报酬由该合同的当事人平均负担。2. 偿付费用的义务：居间人未促成合同成立时，委托人不需要支付报酬，但可以要求偿还从事居间活动支出的费用。通过以上对房地产居间合同和代理合同的区别以及居间合同当事人的权利义务的分析，可以更清楚地了解这两种合同的特点和相关责任。