擅自提高容积率引发商品房买卖合同纠纷案

案情简介

原告和被告的身份

本案的原告为成某、陶某、陈某等147人，被告为**银昌房地产开发有限公司（以下简称**公司）。

合同约定及违约行为

147名原告与被告分别签订了《商品房买卖合同》，约定：147名原告分别购买被告开发的位于重庆市沙坪坝区双碑六洞村的“鼎盛时空”商品房147套住宅，该楼盘总层数为26层。

后被告擅自提高该楼盘的容积率，超建4层，超建面积达3254平方米，共计增加48套住宅。

规划局处罚决定及超建部分未通过规划验收

2007年10月29日，重庆市规划局沙坪坝区分局对被告**公司作出处罚决定，决定对擅自改变建设工程规划许可超建的面积为3254平方米的部分按500元/平方米处罚，履行罚款并完善相关手续后，予以办理永久规划许可手续。但被告**公司超建部分未通过规划验收。

原告发现违约行为及索赔请求

2008年3月31日，原告接房后发现被告违反合同约定，擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容超建4层，超建3254平方米，造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量严重下降，专有部分房屋贬值。

根据各自购买的房屋面积不同（三种不同类型的户型），147名原告分别提出索赔请求，其中成某等73名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1万元；陶某等26名原告请求人民法院判令被告赔偿损失1.5万元；陈某等48名原告请求人民法院判令被告赔偿损失2万元。

被告辩称及原告损失的证据

被告辩称，1、重庆市规划局沙坪坝区分局的渝规沙罚（2007）第0497号处罚决定书已经具备法律效力，规划行政主管部门已经批准规划变更。2、原告对其提出的损失和损失金额，没有提供任何证据，应承担举证不能的责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

裁判

法院认为，**公司违反双方当事人在合同中关于“鼎盛时空”总层数26层的约定，将“鼎盛时空”建成总层数为30层的商品房住宅，属于违约行为。该行为导致原告所购房屋的居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，给原告造成了损失。**公司的行为违反了诚实信用原则，依法应当予以赔偿。对于原告的损失数额，应当综合考虑原告遭受损害的程度、被告违约超建可能获得的利益等因素，酌情确定。据此，法院判决被告**银昌房地产开发有限公司按146名原告所购房屋面积大小，分别赔偿三类原告损失6000元、9000元、12000元。

争议焦点

规划部门处罚决定的效力及被告违约行为的损失计算

1、规划部门有关“履行罚款后予以办理永久规划许可手续”的行政处罚决定，是否表明了被告超建4层已经得到了规划行政主管部门的批准？

2、被告的违约行为，是否给原告造成了损失？原告损失额如何计算？

法理评析

本案是一起因房地产开发公司擅自提高容积率引起的特殊的商品房买卖合同纠纷案。该案具有一定的新颖性和代表性。商品房买卖合同对违约责任的规定，一般仅限于逾期付款、逾期交房等方面，而本案中原告主张被告存在的违约行为，是被告擅自提高容积率，对此违约责任，商品房买卖合同中没有涉及。房地产开发商超规划提高容积率而被业主以违约提起诉讼，这在重庆还是第一例。在当下房地产市场存在种种不规范的情况下，该案具有一定的代表性。对这一类型案件的妥当处理，在一定程度上可以起到规范房地产市场秩序、维护交易安全、保护购房人合法权益的作用。

房地产开发商擅自提高容积率，不但要承担行政责任，还要承担违约责任。

所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。