土地转让的限制条件

一、不得改变出让合同所载明的权利和义务

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21条规定，土地使用权转让时，新的受让人不得改变土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务。

二、地上建筑物、其他附着物所有权的转让

在土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权也随之转让。

三、使用年限的限定

转让的土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限的剩余年限。

土地转让的流程

一、转让方须报材料

1、原土地证或土地证明材料
2、原土地出让合同
3、上缴税务局的土地增值税证明材料
4、土地评估报告
5、图件资料
6、土地转让专项审计报告
7、营业税上缴证明材料

二、受让方须报材料

1、项目批复原件
2、企业法人营业执照、法人身份证明材料等
3、上缴财局契税证明
4、城市规划部门批准的符合规划的图件资料

三、双方共同提供的资料

1、土地转让申请
2、土地使用权转让合同

四、改变土地用途的条件

如果转让方改变土地用途，受让方需要重新评估，补交差额部分的出让金，并办理契税和相关手续。

土地使用权转让的限定条件

首先，转让的土地使用权必须是出让土地使用权。行政划拨土地使用权可以进入转让市场，但在进入市场前，必须办理土地使用权出让手续，将划拨土地使用权转换为出让土地使用权后方可进行转让。其次，土地使用权转让必须符合出让合同或法律规定的转让条件。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条规定，如果未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，土地使用权将不得转让。根据《城市房地产管理法》的规定，转让房地产必须符合以下条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，如果属于房屋建设工程，则需要完成开发投资总额的25%以上；如果属于成片开发土地，则需要形成工业用地或其他建设用地的条件；此外，如果转让房地产时房屋已经建成，还需要持有房屋所有权证书。