何时要约会失效

什么情形下要约会失效

要约失效是指要约丧失法律效力。要约失效后，要约人不再受其约束，受要约人也终止了承诺的权利。

根据合同法规定，要约失效的情形包括以下四种：

1. 拒绝要约的通知到达要约人时

要约人收到受要约人不接受或不完全接受要约的通知后，要约即因被拒绝而终止效力。受要约人拒绝要约后即使在承诺期限内又表示同意的，其意思表示也为发出的新要约。

2. 要约人依法撤销要约

只要撤销符合法律规定条件，要约即失效。

3. 承诺期限届满，受要约人未作出承诺

要约的有效期限也就是受要约人可以承诺的有效期限。在该期限届满时，受要约人未为承诺的，要约就失去效力。在该期限届满后，受要约人又表示接受要约的，该意思表示不为承诺，只能看作是一种新要约。

4. 受要约人对要约的内容作出实质性变更

对要约修改后的“承诺”视为受要约人对要约人发出的新的要约，是对原有要约的拒绝。

商品房广告有合同效力吗

根据合同法第15条第1款规定，商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。然而，由于近年来，出卖人利用广告作过分夸大宣传，诱骗买受人订立购房合同，但在事后却不予兑现，这也是商品房投诉率逐年上升的主要原因。

然而，《商品房买卖解释》第3条明确将某些销售广告和宣传资料视为合同的一部分。该条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋人格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

为了适用该条，应注意以下几点：

1. 说明及允诺具体确定

要求明确具体的交房标准、交房日期、设备品牌、外观形象，以及确定的小区规划目标和配套设施。虚幻的描述，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限的升值潜力”等，不符合这一特征，不能作为要约内容对待。

2. 描述的内容是对商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺

包括作为买卖合同标的物的房屋本身的位置、朝向、户型、结构、空间尺寸，设备安装的数量、品牌，住宅小区的规划、配套设施等。对于开发范围外的描述，一则并不能由出卖人控制，二则这些描述的真伪买受人只要到现场观察或向有关规划部门咨询即可了解。广告应允许出卖人作细微的夸张或过分虚假的描述，这些开发范围外的宣传不属于要约内容，买受人应对此描述负有鉴别的义务，否则应为自己的疏忽大意承担责任。

3. 对购房人具有重大的心理诱惑，对买卖合同的订立产生重要的影响，属于房屋价格的构成要件

例如优惠购买的折扣、随房赠送的附属设施，免费或优惠享受的配套设施，以及房屋的质量、环境和设备品牌的说明和允诺。