REITs的定义和性质

REITs（房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际上的REITs在性质上等同于基金，大多数属于公募。REITs可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

领汇REITs的案例

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业。其中，68.3%的收入来自零售业务租金，25.4%来自停车场业务收入，6.3%来自其他收入（主要为空调费）。租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇承诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业，只能通过向银行贷款提高财务杠杆（资产负债率最高可达45%）来实现。

REITs的本质意义

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs的典型运作方式有两种。一种是特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。另一种是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，将每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相比之下，商业地产的现金流比传统住宅地产更稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

此外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，很少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。