中介居间合同的无效及赔偿问题

一、无效合同的定义和重要性

无效合同是指因缺乏有效要件、违反法律、行政法规的强制性规定或社会公共利益而被法律否定的合同。在我国的经济生活中，无效合同屡见不鲜。若不能妥善处理无效合同引发的法律后果问题，将导致经济秩序混乱，破坏交易活动信心，阻碍社会经济的正常发展。

为了解决无效合同产生的损失赔偿问题，《合同法》第五十八条规定了相关规定。然而，该规定对于损失赔偿的方法、范围等方面存在模糊和不科学的问题，不利于司法实务的操作。因此，有必要对无效合同损失赔偿的性质、构成要件、原则、范围和方法等问题进行深入探讨。

二、无效合同的赔偿责任

根据《合同法》第五十八条的规定，无效合同被撤销后，应当返还已经取得的财产，无法返还或没有必要返还的，应当进行折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

三、房屋中介居间合同的注意事项

1. 贷款不到，合同作废，返还订金

在任何买房合约中，都应明确规定贷款未获批准的情况下合同作废，并返还订金。这一条款的存在可以防止因贷款未获批准而违反合同，同时也为自己留下了解除合约的后路。

2. 交付部分首期尾款时扣除应扣费用

为了保障自身权益，可以在交房时扣除对方应扣费用，确保自己始终有一部分款项在手，增加自身的底气。

3. 要求卖家在交房前迁出户口，逾期扣除房款

户口问题对于购房者来说非常重要，因此可以约定卖家在交房之前必须迁出户口，逾期一日则扣除房款的千分之一。

4. 自由选择按揭公司

为了避免不必要的损失，购房者应自由选择按揭公司，避免受到中介介绍的按揭公司的不当影响。

5. 首期款可选择银行托管

为了保障资金安全，购房者可以选择将首期款托管于银行，以防止在交易过程中遇到意外情况。

6. 约定交房前不得再有其他费用

为了保障自身权益，可以约定在交房前不得再产生其他费用，以防止房东或中介方产生额外费用的情况。

7. 在递件后及时交付首期款，下午交房

对于空置的房东，可以约定在递件后立即交付首期款，并在当天下午交房，以确保尽快入住。对于转按揭的卖家来说，银行放款的时间紧迫，收到首期款后立即交房也是可以理解的。

四、民法典对违约责任的规定

根据《民法典》第五百九十三条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，应根据法律规定或约定进行处理。