案件简介

本案涉及被告王-莹在某小区的住宅房屋上经营串串香餐馆的问题。原告马-杰是该小区楼上房屋的业主，他向法院提起诉讼，称王-莹的经营活动给周围业主带来了严重的环境污染，包括大气污染和噪声污染。马-杰指出，王-莹未经他的同意将居民住宅改变为商业用房，并经营串串香生意，这严重影响了整个小区业主的生活。因此，马-杰请求法院判令王-莹排除妨害并停止经营活动。王-莹辩称，在开业前已征得部分邻居的同意，马-杰的反对并不代表多数人的意见，因此不同意其诉讼请求，并请求法院驳回。

法律分析

在“住改商”问题中，关键是业主同意的范围。究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？根据《物权法》的规定，在实践中通常按照多数决定来确定有利害关系的业主的意见。然而，《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主只有在多数有利害关系的业主同意的情况下才能进行抗辩。因此，必须达到所有有利害关系的业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。在本案中，王-莹擅自将住宅改变为商业用房的行为显然未经该小区直接有利害关系的业主马-杰的同意。此行为不仅带来了噪声污染和大气污染，严重影响了小区的秩序和环境，还导致了相邻业主的利益受到不同程度的妨碍。因此，马-杰有权要求王-莹立即停止经营。

判决结果

经法院审理，法院支持了马-杰的诉讼请求，判决王-莹排除妨害并停止经营活动。