一售楼广告中的允诺和其具有的法律效力

售楼广告形式及允诺内容

商品房的售楼广告形式主要包括平面印刷媒体，如报纸、期刊、售楼宣传资料，以及电视、电台、网络等电子媒体，还有户外灯箱广告和路牌广告等。这些广告在宣传和介绍商品房的同时，对购买商品房的某些特定事项进行了说明，例如商品房的设计、建材质量和所处的区位环境。有些开发商在广告中的允诺已在商品房买卖合同中约定，而有些则没有进行约定。本文将探讨的是那些没有成为合同条款的广告允诺。

开发商广告允诺的内容

目前，开发商在售楼广告中所做出的允诺主要涉及以下几个方面：

1. 商品房设计和建筑材料的美观性。
2. 商品房所处区位、生活环境和发展环境。
3. 商品房相关组成部分的特定功能和用途。
4. 向购买者提供的购房优惠。

需要强调的是，那些没有明确质量指标的商业宣传和理念宣传不构成广告允诺。

广告允诺的法律效力

开发商所做出的类似上述广告允诺是否具有法律效力，直接关系到开发商在违反这些允诺时是否应承担民事责任。

售楼广告和其他商业广告一样，一般只属于要约邀请，即邀请购房者提出购房要约，作为要约邀请的广告是没有法律效力的。但是，如果要约邀请中包含明确的允诺，并且在购房过程中（签订购房合同）双方不再重新约定，根据我国《合同法》的规定，这些允诺应被视为要约。

根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定；(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”