明确拆迁人与被拆迁人主体资格
点击数：0 更新时间：2026-02-24
在签订拆迁安置补偿协议时，首要内容是要明确拆迁人与被拆迁人的主体资格。根据《中华人民共和国合同法》第九条规定，当事人订立合同应具备相应的民事权利能力和民事行为能力。民事权利能力指的是公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力指的是公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。
对于拆迁协议，主体是公民的必须是完全民事行为能力人，即年满18周岁且无精神病等导致其不能正常思维的情况。同时，其还必须是被拆迁房屋的所有人，这是作为拆迁安置补偿协议的当事人的最重要条件之一。如果非房屋所有权人且没有被委托等其他有权当事人的授权，其签订的协议可能会被视为无效。主体是法人或其他组织的，应当依法登记注册，法人的权力能力与行为能力始于登记，终于注销登记。其能力的范围与登记的营业范围密切相关，如超出其登记范围且为国家所限制的行为，则其不得实施，即使实施亦属于无效民事行为。拆迁安置补偿协议中对法人或其他组织主体的特别要求，主要是针对拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条件》的规定，拆迁人应当依法取得拆迁许可证，未取得此许可证的，不具有拆迁人的资格，所签订的拆迁安置补偿协议可能会被视为无效。
根据《拆迁条例》第二条及第三条规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用该条例。拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。
可见，拆迁行为不可以任意实施，除了需要获得有权机关批准和拆迁许可证外，还需要符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如果拆迁的目的不符合上述条件，则属于违法拆迁。违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。被拆迁人或其他利害关系人如果认为项目建设或拆迁行为违法上述规定，可以向拆迁主管部门反映，请求其依法制止拆迁人的违法拆迁活动。
被拆迁房屋的概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。根据《拆迁条例》第二十四条规定，补偿款的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。因此，在协议中需要明确被拆迁房屋的坐落、区位补偿价等补偿标准。此外，还需要明确房屋的建筑情况，包括建筑面积、使用面积等。房屋的建筑规模是影响拆迁补偿款项的重要因素之一。双方在协议中就此达成一致认识，有利于未来拆迁协议的顺利履行。除此之外，还需要明确房屋的装修情况和地上附着物等，以明确相关补偿项目。详细的记载有利于减少纠纷，并有利于将来纠纷的解决。
拆迁安置补偿事宜的约定分为两部分：
(一)拆迁房屋补偿费。
根据《拆迁条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。在拆迁安置协议中，需要明确补偿的方式，即采用“拆房补房”的方式还是“拆房补钱”的方式。对于“拆房补房”的方式，拆迁人与被拆迁人应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估被拆迁房屋的市场价格，再计算补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。对于“拆房补钱”的方式，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，评估确定被拆迁房屋的市场价格。被拆迁房屋的价值由有资格的房地产价值评估机构评估认定，如被拆迁人有异议，可以申请复核或鉴定。对于安置用房的价值确定问题，参照被拆迁房屋的价值确定途径进行。
(二)搬迁补助费及临时安置补助费。
根据《拆迁条例》第三十一条规定，拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。
(一)补偿费的支付。
补偿费的支付包括产权交换房屋的交付和补偿款的支付。
1、房屋的交付。
交付时间须约定。根据《合同法》第一百四十二条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。因此，确定房屋的交付时间对被拆迁人利益关系重大，涉及房屋毁损后果由谁承担等问题，应在协议中明确约定。此外，根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。交付时间确定后，拆迁人义务履行时间确定，如拆迁人未能在约定时间交付房屋，被拆迁人可依约定追究违约责任。
交付内容须约定。交付房屋时，对房屋质量及装修情况等应进行约定，对房屋质量的约定低于国家或地方标准的，应执行相应标准的规定。此外，对安置房屋的结构类型、户型等情况也应进行约定。
2、补偿款的支付。
补偿款的支付可以约定一次性支付或分次支付，但对履行时间应进行详细约定。约定的目的是确定拆迁人的义务履行期限，如在约定期限内拆迁人未履行义务，则应承担违约责任。支付方式也应进行约定，合理的支付方式是当事人合法权益实现的表现，一方选择的支付方式导致另一方接受利益困难，则可能引发不公平。对于因此造成损失的，非违约方可以要求赔偿。但要求公力救济成本较高，当事人要求私力救济又无从依据。因此，当事人双方应共同约定支付方式，并确保约定的履行。
(二)房屋的腾退。
被拆迁人房屋的腾退是拆迁人权利实现的表现之一，是拆迁安置补偿协议的实现后果。如果约定的腾退时间届至而被拆迁人未履行义务，拆迁人可以提出申请并引起强制拆迁程序，以保证拆迁工程的顺利进行，并保证工程项目总体进度的正常实施。对于被拆迁人来说，腾退房屋的约定限制了其对房屋享有的占有、使用与收益等权利，其权利期限截止到腾退房屋的时间。
(三)房屋等不动产权利的注销。
注销是房屋等不动产产权消灭的方式，房屋与土地权利自权利登记时产生，自注销登记时消灭。将被拆迁人房屋注销后，拆迁人方可对项目建设办理产权初始登记。因此，对此项内容的约定是对拆迁人权利的保护性规定。当事人双方可共同约定被拆迁人在一定的日期内向其移交有关房屋、土地证件并办理注销手续，如被拆迁人不履行义务，拆迁人可以寻求公力救济。
(一)违约责任。
根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定，公民、法人违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百一十一条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，违约责任是不履行或不适当履行合同的主要不利后果，其形式包括采取补救措施及赔偿损失。违约责任的承担形式一般为继续履行、修理、重做、支付违约金，造成损失的还应当赔偿损失。
在拆迁安置补偿协议中，双方当事人可以明确约定违约责任，以确保双方履行合同的法律义务。根据法律规定和协议约定，如果一方当事人未依法或未按照约定履行合同，另一方当事人有权要求违约方承担违约责任。拆迁安置补偿协议中的违约责任通常包括要求违约方履行协议、支付违约金和赔偿损失。
根据协议约定，如果拆迁人未按照约定日期向被拆迁人支付各种补偿费用，超过约定期限的一天，应按照所欠款额的一定比例支付违约金。
根据协议约定，如果拆迁人未按照约定地点和面积、层次给被拆迁人安置住房，应向被拆迁人支付一定数额的违约金。
根据协议约定，如果被拆迁人在拆迁人按照协议规定安置住房后，仍然拒绝搬迁，每逾期一天，应向拆迁人支付违约金等。
上述违约责任的约定明确规定了拆迁人与被拆迁人在履行协议中的权利义务后果，具有一定的惩罚性，可以促使协议当事人诚实履行合同。同时，这些约定也使协议更具可操作性。
纠纷是社会主体之间利益对抗的状态，民事纠纷指的是平等主体之间发生的以民事权利义务为内容的社会纠纷。我国的民事纠纷解决机制包括私力救济、公力救济和社会型救济。
私力救济是指当事人在没有第三方以中立名义介入纠纷解决的情况下，不通过国家机关和法定程序，而依靠自身或私人力量解决纠纷以实现权利的方式。
公力救济是指通过国家公权力强制性解决纠纷的机制。
社会型救济是指基于纠纷主体的合意，依靠社会力量解决民事纠纷的机制。
当事人可以根据协议约定选择适用上述三种纠纷解决途径。
合同的生效方式有成立即生效、经批准或登记后生效等。如果合同约定了生效期限或生效条件，合同将在期限届满或条件成就时生效。合同失效包括法定条件下的无效、合同被撤销时的失效，以及合同解除、终止或履行完毕等情况下的失效。另外，如果双方约定了合同履行期限，合同在期限届满时失效。
协议生效意味着双方的权利义务开始生效，失效意味着双方的权利义务结束。在拆迁安置补偿协议中，协议生效后，拆迁人有权要求被拆迁人腾退房屋；被拆迁人有权获得安置补偿和临时安置费等。如果一方当事人未履行义务，对方当事人可以通过公力救济途径要求强制执行。合同失效后，双方的权利义务全部消失。因此，在拆迁安置补偿协议中，明确约定合同生效的时间、有效期和失效条件或期限非常重要。例如，双方可以约定协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效，有效期为一定年限。