不动产权属证书的作用

根据《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是证明权利人享有不动产物权的有效证明。不动产权属证书所记载的内容应与不动产登记簿一致，如果不一致，除非有证据证明不动产登记簿确实存在错误，否则应以不动产登记簿为准。

房屋面积和合法性的认定

一般情况下，房屋面积和是否是合法建筑可以通过不动产权属证书，例如房产证，来确定。然而，在实际操作中，许多农村房屋并没有房产证，因此不能一概而论。然而，许多地方却使用航拍图来认定房屋面积和违建情况。这样的做法是否合法呢？

航拍图认定的法律依据

以航拍图来确定房屋面积和是否是违建，并没有明确的法律依据。认定违法建筑并限期拆除是受《行政处罚法》调节的，而行政处罚法规定的处罚依据是法律、行政法规和规章。航拍图仅仅是出现在政府的非法定文件中，显然不能作为合法的依据。

违法建筑的认定依据

根据《城乡规划法》等法律法规的规定，违法建筑主要指未经规划土地主管部门批准、未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。根据法律的“法不溯及既往”原则，在该法律生效之前建造的房屋，即使没有相关证件，也不能以航拍图为依据认定为违法建筑。

违法建筑的认定程序

根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。这里需要特别注意的是，“应当”这个词表明这个规定是法律强制性规定，即必须具备的条件，如果不符合这个条件，就是违法行为。因此，我们可以得出结论：在城市、镇规划区内进行工程建设，无论是单位还是个人，都必须申请办理“建设工程规划许可证”。否则，其建设行为就是违法建设行为，所建工程设施就是违法建筑。根据《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。根据这条法律规定，违反规划的违法建筑可以分为两种情况：一种是未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑，另一种是违反建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑。第一种情况指的是在城市、镇规划区内，建设单位或个人在未经规划审批、未取得建设工程规划许可证的情况下擅自建设的建筑物、构筑物等工程设施。第二种情况则涵盖了更广泛的情况，即在城市、镇规划区内虽然取得了建设工程规划许可证，但当事人违反建设工程规划许可证的规定建设的建筑物、构筑物等工程设施。根据查处违法建筑的执法实践，未按照建设工程规划许可证的规定建设的违法建筑主要有几种情况：批少建多，实际建筑面积超过规划审批建筑面积；批一建二或建三，审批建设一层而实际建设二层或三层；超范围建设，开发小区在未经规划审批的情况下擅自建设附属设施和物业管理用房；随意变更规划进行建设，不按规划设计规定的建筑风格、绿地面积、外墙粉饰、附属设施等要求随意建设；违反规划规定的其他情况。在这几种情况中，前两种情况最为常见，占到违法建筑总数的60%以上。