代理意见书

一、被告在办理本案的抵押登记时，存在程序上的过错。

1、被告违反了法定的办理抵押登记程序。

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十九条第二款规定，申请房屋他项权利登记的权利人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。然而，事实上，抵押人与抵押权人从未签订过《抵押合同》并未向被告提交过《抵押合同》。被告所依据的《中国农业发展银行抵押担保借款合同》作为唯一合同依据，却缺乏抵押人的签名。因此，被告在答辩状中所称的已审查了“设定房屋抵押的合同书”是虚假的。

2、被告未尽到谨慎的审查义务。

被告在审查抵押行为时，应当审查抵押担保的具体内容。然而，在被告办理抵押登记的资料中，并未明确写明为哪项债务提供抵押担保。申请书与保证书的内容与抵押人的签名不符，尤其是在“抵押人意见”一栏及保证书中记载“抵押人愿意为哪项债务提供担保”这一关键事项时，却不是抵押人本人书写，这是非常明显的。

3、被告未审查冯**的所谓“被担保人——**黎族自治县高效农业开发公司”是否存在。

抵押合同涉及三方，即抵押权人、抵押人和被担保人。然而，作为被担保人的**黎族自治县高效农业开发公司实际上是一个不存在的公司。被告在办理登记时未审查公司的真实性，未履行这一义务。