房地产私募基金的法律特点和问题

一、房地产私募基金公司

房地产私募基金公司是一种从事房地产收购、开发、管理、经营和营销以获取收入的集合投资制度的公司。它为投资者提供了一种融资形式，使他们能够参与房地产经营活动，超出了他们自身的资金和管理能力。房地产私募基金通过发行基金证券的方式募集投资者的资金，委托给专业人员从事房地产或泛地产抵押贷款的投资。投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要来自于房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

二、房地产私募基金的法律特点

1、多固定收益，少浮动收益

与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金很少采用纯浮动收益结构。相反，发起人通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。这是因为房地产行业的波动性较大，如果不采用固定收益模式，投资人的风险顾虑将很难消除，从而对基金募集造成很大障碍。同时，对房企而言，如果房地产行业回暖并持续走好，固定收益的基金模式将确保其获得项目开发的大部分利润。

2、多优先、劣后结构，少同股同权结构

作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会采用信托的“优先、劣后”结构。投资人一般为“优先级合伙人”，在其出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业作为“劣后级合伙人”，出资比例为20%-30%。在优先级合伙人全部收回投资本金和固定收益之前，劣后级合伙人无权取回出资或分配任何收益。这一原则通常会在房地产私募基金的合伙协议中体现，相当于房企在基金架构内对投资人进行了一定程度的担保。部分房地产私募基金已开始向社会募集劣后级合伙人，如果这种模式得以推广，房企的资金压力将减轻，房地产私募基金的受众面也将扩大，更好地满足不同投资者的收益和风险承担需求。

3、多夹层投资，少股权投资

房地产私募基金主流的投资模式是采用“股权债务”的“夹层投资”。基金通过股权转让等方式持有房地产项目公司的股权，然后以股东身份向项目公司提供股东借款。退出方式包括债权部分的本金和利息偿还以及股权部分由开发商回购。双方通常会签订固定的回购协议，约定一年后以何种价格回购股权。

三、房地产私募基金存在的法律问题

目前市场上运作的房地产私募基金存在许多不规范的情况，导致许多投资人对此类基金持观望态度。主要问题包括：

1、基金管理人的不规范

各地对私募基金管理人的要求不一，有的要求设立股权管理公司，有的仅要求投资管理公司或咨询公司担任管理人。关于管理公司的人员要求几乎没有法律规范。加之私募基金的有限合伙企业本身是最灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等法定手续存在许多不规范的情况。

2、关联交易的普遍存在

与传统的Pre-IPO类私募股权基金相比，房地产私募基金中的关联交易更为普遍。基金管理人本身来自房地产公司，或与房地产公司有紧密关系。这种私募基金能否确保投资人的利益尚存疑问。房地产私募基金一直以行业自律为主，缺乏对关联交易和利益冲突的监管。房企在投资自己的项目时是否认真、公正地进行尽职调查、风险评估和商业条款谈判，将直接影响投资人的资金安全。