还原利率的选择与构成要素

还原利率的选择

在选择还原利率时，需要考虑以下因素：预期通货膨胀率、房产类别、地段、建筑年代和收益可能性等。通常情况下，当预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时，应选择较高的还原利率；反之，应选择较低的还原利率。

还原利率的构成要素

还原利率的构成要素主要包括：

1. 真实报酬率：即投资者追求的真正收益率。

2. 通货膨胀的补偿：指房产投资者在通货膨胀期间除了获得真实报酬外，还需要收回与投资相同购买力的资金，以抵补通货膨胀的损失。

3. 风险补偿：投资者愿意承担风险投资于房产，是为了获得高收益。因此，投资项目风险越大，风险补偿也应越高，从而使还原利率增加。

4. 投资回收补偿：指投资资本本身应得的报酬。

房地产估价的方法

市场比较法

市场比较法，也称为市场买卖实例比较法或市场资料比较法，是一种以市场已经成交的房地产价格为依据，通过比较确定待估价房地产价格的方法。在房地产市场比较发达的国家，市场比较法是一种非常普遍的房地产估价方法。

使用市场比较法评估房地产价格时，需要满足以下条件：

1. 选择具有较大相似性和代替性的比较对象，特别是在地段等级、房地产使用性质和容积率等主要方面具有一致性和相似性，即具有可比性。

2. 房地产市场比较发达，拥有丰富的房地产市场交易资料，其中至少包括几个基本的比较实例。

3. 在分析比较的基础上，要对比较实例资料的可靠性和合理性进行分析和确定，然后运用科学方法和估价经验进行修正。

通过市场比较法评估出的房地产价格通常较为可靠和准确，具有较强的现实性和说服力。

成本估价法

成本估价法是一种以估价对象房地产所需的各项必要费用之和，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的方法。使用成本估价法评估得出的价格通常被称为积算价格。

成本估价法特别适用于独立或狭小市场上无法使用市场比较法进行估价的房地产。此外，对于无收益或很少发生买卖情况的公共建筑、公益设施等，成本估价法也非常适用。然而，使用成本估价法时需要注意，现实生活中房地产的价格往往取决于其效用，而不是成本。成本的增加只有在对效用产生影响时才能形成价格。换句话说，房地产的成本增加并不一定会增加其价值，而投入的成本少并不一定意味着价值低。

收益还原法

收益还原法，也称为投资法，基于房产经营者利用适当的还原利率将未来的净收益资本化，计算出收益现值的原理。这种方法在房产投资决策中经常使用，关键是正确估算净收益并选择合适的还原利率。