房屋抵押权的实现及问题
点击数：7 更新时间：2025-05-03
房屋抵押权的实现是抵押权人的权利，但是实现该权利需要满足以下条件：
根据我国《中华人民共和国担保法》第五十三条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、第四十六条的规定，房屋抵押权可以通过以下方式实现。然而，这些规定存在以下问题：
针对第一个问题，国际上存在两种立法例：一种是当事人自救主义，即抵押权人可以根据抵押权自行决定处分方式并实施，无需经抵押人同意，国家通常也不予干预。另一种是司法保护主义，即抵押权的实现需要采取公法上的方式，抵押权人在实行抵押权之前通常需要获得法院或其他国家机关签发的裁判或决定。我国法律没有明确规定抵押权人是否有权单方处分抵押物。《担保法》只是规定抵押权人在确定抵押权实现方式时可以与抵押人协议，而不是必须与抵押人协议。因此，抵押权人也可以选择不与抵押人协议而自行处分抵押物，这样的处分行为在法律上是有效的。理论上，抵押权人在不违反法律规定的前提下可以自主决定抵押权的实现方式，可以与抵押人协商以抵押物折价，也可以自行决定以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。然而，在实际操作中，为避免纠纷，抵押权人通常选择与抵押人协议处分抵押房屋的方式更为妥当。
第二个问题产生于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条的规定，该规定将拍卖作为实现房地产抵押权的唯一方式。然而，在实践中常常遇到设置抵押的房屋因各种原因在拍卖时无人应买、无法变现的情况。这导致房屋抵押权无法实现，使房屋抵押制度形同虚设。因此，尽管拍卖是一种较为公平的实现抵押权方式，但以此作为抵押权实现的唯一方式无法有效解决实践中出现的问题。建议立法机关对《城市房地产管理法》第四十六条的规定进行修改，至少与《担保法》第五十三条的规定保持一致。
对于第三个问题，司法实践中的处理方式是：在当事人就抵押权的实现方式达不成协议时，抵押权人可以向人民法院起诉。法院对此类案件的受理是以债权债务纠纷为案由，审理也总是从当事人之间的债权债务纠纷开始，而不管双方是否就债权债务有纠纷。最后确定双方之间的抵押是否有效，判决并不确定抵押权的实现方式，抵押权实现方式最终要到执行阶段才能确定。这种处理方式存在问题，当双方只对抵押权的实现方式有争议，而对债权债务无异议时，这种诉讼及审理是否有必要？我认为没有必要，因为抵押权人只要求以一定的方式实现抵押权，在双方协商不成的情况下，才会借助司法解决，并不要求法院对双方之间的债权债务进行审理。现实的做法给人以法院多管闲事之嫌，同时也浪费了当事人的精力和物力，增加了诉讼负担。因此，在抵押权人无法自行实现抵押权的情况下，直接申请法院强制执行抵押房屋以实现抵押权是更好的途径，这样可以提高房屋抵押权实现的效率，方便抵押权人，同时不损害抵押人和债务人的利益，还可以简化程序，符合诉讼经济原则。当然，如果抵押人对抵押权的存在与否、效力以及抵押权实现的条件等问题与抵押权人发生争议，双方只能通过诉讼程序解决。
当债务人到期无法清偿债务时，可能出现以下两种情形：一种是物上保证人为避免抵押权人实行抵押权而代替债务人清偿由抵押物担保的债务；另一种是物上保证人没有代替债务人清偿债务，导致抵押权人实现抵押权后物上保证人丧失抵押物。在这种情况下，债务人的债务在受清偿范围内消灭，而物上保证人却遭受了损失。为了平衡双方的利益，保护物上保证人的利益，各国法律普遍规定了物上保证人的求偿权制度，即物上保证人在为债务人清偿债务后或抵押权人实现抵押权后，有权向债务人追偿。然而，我国《担保法》未对第一种情况作出规定。