一、民事纠纷房产拍卖偿还顺序

根据相关法律规定，房屋拍卖后所得价款无法清偿多个债权人债务时，应按照以下顺序进行偿还：

1. 担保债权优先清偿

如果存在担保债权，应优先清偿担保债权，剩余的价款再按比例进行清偿。

根据《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第88条，当多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行时，各债权人对执行标的物均无担保物权的情况下，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。

对于不同类型的债权人，基于所有权和担保物权而享有的债权优先于金钱债权受偿。如果存在多个担保物权，应按照各担保物权成立的先后顺序进行清偿。

此外，当一份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人对同一被执行人申请执行时，执行的财产不足以清偿全部债务，各债权人对执行标的物均无担保物权的情况下，应按照各债权比例进行清偿。

2. 企业法人财产不足清偿债务的破产申请

如果被执行人为企业法人，其财产不足以清偿全部债务，可以告知当事人依法申请被执行人破产。

3. 公民或其他组织财产不足清偿债务的分配申请

如果被执行人为公民或其他组织，其全部或主要财产已被一个人民法院因执行确定金钱给付的生效法律文书而查封、扣押或冻结，无其他财产可供执行或其他财产不足以清偿全部债务，对于已经取得金钱债权执行依据的其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。

根据《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第90条，被执行人的财产在被执行完毕前，其他债权人可以申请对该被执行人的财产参与分配。

在参与分配案件中可供执行的财产中，除了享有优先权和担保权的债权人按照法律规定的顺序优先受偿外，其余财产将按照各个案件债权额的比例进行分配。

二、房地产拍卖标的应具备的条件

1. 禁止买卖、转让的房地产不得拍卖

根据法律和法规规定，以下房地产通常情况下不得拍卖：

1. 未依法取得房地产产权证书，包括土地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书；
2. 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3. 权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4. 权利人对房地产的处分权受到限制的；
5. 以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6. 司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7. 国家依法收回土地使用权的；
8. 法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。

2. 以出让或划拨方式取得国有土地使用权的拍卖条件

如果以出让或划拨方式取得国有土地使用权进行开发建设，其土地使用权需要满足国家法律和法规规定的可转让条件：

1. 以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金；
2. 土地使用权已经依法登记并取得土地使用权证；
3. 对于成片开发地块，需转让地块应已形成工业用地或者其他建设用地条件；
4. 规划管理部门已经确定需转让地块的规划使用性质和规划技术参数；
5. 出让合同约定的其他条件；
6. 划拨方式取得的除符合前述条件外，还需报人民政府主管部门批准，补办出让手续。

3. 以划拨方式取得国有土地使用权的拍卖条件

以划拨方式取得国有土地使用权的房地产拍卖应当报请有关部门批准，办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。如果不办理出让手续，拍卖行应将拍卖标的所得收益中的土地收益上缴国家。