楼宇外墙面的性质及相关法律问题

一、楼宇外墙面的性质

随着城市住房制度改革的推进，公有住房的管理方式发生了变化，越来越多的人购买个人住房并入住高层建筑。在这种发展背景下，传统的“单家独户”居住模式逐渐转变为多户共同居住的模式。除了享有专有所用权，业主还与其他业主共同享有楼宇配套设施的共有权，包括地基、门厅、电梯、屋面、外墙等。然而，《物权法》对业主的建筑物区分所有权的规定过于原则，实际操作中面临很多困难。本文将重点讨论楼宇外墙的使用权及相关法律问题。

二、业主对楼宇外墙面的权利义务

根据《物权法》规定，业主对建筑物共有部分享有权利并承担义务。业主对共有部分的权利主要包括使用、收益和处分三项权利。对于楼宇外墙面的使用，业主应遵守共有部分的本来用途，并不得改变其性质和用途。业主还有权分享因共有部分所产生的收益，例如将外墙面出租获得的租金。此外，业主有权对楼宇外墙面进行处分，但在处分时不能损害建筑物的安全和完整。

同时，业主还应承担相应的义务。首先，业主应按照共有部分的本来用途使用共用部分，不得改变其性质和用途。其次，业主应分担共同费用和负担共有部分的管理、修缮和清洁费用。最后，业主作为共有人还有维护和保存共有部分的义务，包括外墙的颜色不得随意改变。

三、楼宇外墙面使用权的设定

在商品房买卖合同中，一些房地产开发公司将楼宇外墙面的使用权约定归出卖方所有，并约定出卖方有权发布广告或安设灯箱等。然而，这种通过约定方式确定楼宇外墙面使用权的做法存在争议。