法院拍卖房产的程序

委托办理

法院房产拍卖并非由房屋的产权人直接进行交易，而是通过拍卖行进行委托拍卖。拍卖行与产权人签署委托拍卖合同，并凭借委托书进行房产交易。这是委托交易所必需的书面文件。

准备工作

拍卖行在房产交易开始前进行准备工作。首先，对拍卖房产的价值进行评估，以确定拍卖的底价。底价既不能过高，也不能过低，旨在保护房屋产权所有人和购买者的利益。其次，确定拍卖日期和公告。

购买资格审核

购房人需要提交相关证明和竞买保证金，并经过审核以确认其购买资格和购买条件。竞买保证金类似于商品房认购书中的保证金，如果交易成功，保证金将被划入房款；如果交易失败，保证金将退还给购房人。

拍卖竞买

进行房产的拍卖竞买程序。一旦房屋竞买成功，买家需要立即缴纳拍卖房款，并由拍卖行提供房产产权转移证明。

法院拍卖房产的过户费用

买家承担费用

法院拍卖的房产过户费用通常由买家承担。除过户手续与普通房产交易有所不同外，税费方面相同。

未满五年产权

如果拍卖的房产产权未满五年，费用包括：个人所得税（房屋拍卖价格的1%）、土地增值税（房屋拍卖价格的1%）、营业税（房屋拍卖价格的5.5%）、契税（房屋拍卖价1%至3%，根据建筑面积确定）、房屋交易费（面积乘以6元每平米单价）、房屋评估费（房屋拍卖价的0.5%）和登记费（80元）。

满五年产权

如果拍卖的房产产权满五年，可以减免个人所得税、营业税和土地增值税三项税费。

其他费用

买家还需要支付相关部门的未缴纳生活费用，包括水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费、入住费等。