海外房产投资的风险与注意事项

1、回报诱人，风险无限

有迹象显示，海外房产投资看似回报诱人，实际上存在着无限的风险。一个温州人想要在美国房地产市场“抄底”的经历，给我们提供了一定的参考。在2009年中国人买美国房产的热潮中，李先生通过中介购买了3套“法拍房”（银行没收后再拍卖的房产）。当时房价相对较低，2006年估价还要20多万美元，而2009年银行挂牌价只有2000多美元。以百分之一的价格购买到相同的房产，看似是一个美好的开始，但实际上成为了李先生的噩梦。李先生对自己的投资后悔不已。据称，李先生购买房产时只去看过一次，后来才发现房子比较旧，地理位置偏僻。为了抵销日常维护费用和税费，他不得不重新翻修房子，花费的钱几乎和购买房产的金额相当。此外，由于房子位于“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金。对于房屋被“白住”，李先生很无奈，因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾考虑将房产卖掉，但听说还要支付6%的中介手续费，最终还是会亏本。

2、照搬国内经验易打水漂

中国人在海外购买房产投资时，往往照搬国内的经验，这种经验主义可能导致投资打水漂。例如，中国人在海外购买房产时首选市中心的小户型。然而在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型房产不仅增值最慢，而且租客也多是留学生或低收入者等最不受欢迎的类型。目前很多投资者关注的德国，房价相对较低。据数据显示，德国柏林房价换算成人民币只有每平方米8000元到1万元，相当于广州花都区的价格，甚至比番禺还要低。这样的投资基本上没有价值。

3、海外房价不高，交易成本不低

虽然海外许多国家的房价不高，但在购买、持有和出售房产的各个环节中，成本却很高。在加拿大购买新房时，需要支付货品与服务税（GST），税率为成交价的6%。此外，还可能需要支付土地转让税和省销售税（PST），以及律师费（通常为1000-2000加元）、验房和修补费、保险费、中介费（成交价的1%-2%）等，总共约占房价的10%左右。在持有房产阶段，业主还需要按照房产估价每年向市政府交纳物业税，税率各省规定不同，如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本加在一起，实际支出要高出很多。

海外房产投资的注意事项

1、深入了解投资地区

在投资海外房产之前，一定要对将要选择的投资地区的经济和房地产发展周期进行深入了解，尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期的购买时机。

2、依靠专业人士

在投资海外房产时，应选择有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。此外，办理贷款时也应借助专业机构的力量，因为对于一般购房者来说，由于不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。

3、研究各国房地产税收情况

投资者应详细研究房产交易时产生的税费，并衡量税费成本是否可以承担。海外房产涉及的税赋主要包括契税、土地税、印花税和增值税。

4、关注国际变化

与其他风险不同，政治风险突发且原因复杂，影响深远。购房者在海外投资之前，务必要做足功课，以便应对可能出现的政治风险。

5、关注汇率变化

汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的问题。由于房产贷款期限较长，在这段时间内，利率一定会有升有降，贷款人将面临还款金额的不确定性。通过以上注意事项，投资者可以更好地了解海外房产投资的风险，并做出明智的决策。