综合用地中不包含住宅用地

　　在推行以招拍挂方式供应土地后，为了充分实现土地价值，一些地方政府把土地规划用途确定为“综合用地”。本意是让土地使用权人根据土地利用效益最大化原则，在不违反规划的前提下，自由选择建设项目，包括住宅与商品房项目。但笔者认为，综合用地中不包含住宅用地，也就是说在综合用地的土地中依法不能建设住宅(商品房)。

　　从土地使用权出让的年限分析，国务院 55号令第十二条规定了各类出让土地的最高出让年限：居住用地七十年，综合或其他用地五十年。这也就是说五十年期限的综合用地与七十年期限的住宅用地是两个概念。因为综合用地五十年的使用期限一到，按 55号令第四十条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”的规定，该宗综合用地的土地使用权将被依法注销，而其中的住宅(暂不考虑面积)所占用的土地使用权也将被依法注销，这时就产生了一个法律问题，商品房(住宅)业主的居住权被减少二十年，利益受到侵害。

　　那么，住宅用地中能否包含综合用地，答案是不能。因为住宅用地的使用期限为七十年，而综合用地的使用期限最高为五十年，如果住宅用地中包含了综合用地，就违法提高了综合用地的使用期限。

　　总之，综合用途的土地使用权在公开出让前，要将综合用途所包括的其他用途等内容，一概在出让公告中写清。