土地使用年限及续期规定

1. 土地使用年限最高70年

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用年限从开发商获得土地使用证之日起计算，即国家首次出让该地块的时间。不同用途的土地使用年限如下：住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育等公益事业性用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，仓储用地为50年，综合或其他用地为50年。

2. 土地使用年限期满可自动续期

根据《物权法》，住宅建设用地使用权期满后将自动续期。在此之前，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，办理土地使用权续期需要重新签订土地使用权转让合同，并支付土地使用权出让金。然而，《物权法》并未明确规定续期的土地使用费支付标准和办法。近年来，虽然出台了《土地管理法(修订草案征求意见稿)》，但对于土地使用年限到期后的权利延期、土地出让费用支付等问题仍未明确规定。业内人士普遍认为，适当的续费是最有可能的解决方式。

3. 土地使用年限缩水的原因

个别新购住房土地使用年限缩水的现象主要是由于房地产开发时间周期较长、土地转让和闲置时间较长等原因引起的。部分房地产开发商在取得土地后，为了赚取最大利润，故意延迟开发，等待土地升值后再进行开发。这导致土地使用年限在开发完成后已经过了很长时间。此外，房地产开发周期的延迟、土地转让以及多次转让也会导致土地使用年限的缩水。

土地使用年限到期后的处理方式

土地使用年限到期后，有以下几种处理方式：1. 土地使用者可以向土地管理部门提交续期申请书，除非根据社会公共利益需要收回，否则应予以批准。获得续期批准后，需要重新签订土地有偿使用合同，并支付土地有偿使用费。这样，房产的所有权可以得以延续，除非房屋变成危房需要强制拆除。2. 土地使用者未申请续期的，土地使用权和地上房产将被国家无偿收回，房屋所有权也将消失。3. 土地使用者提出续期申请，但根据法律规定未获批准续期的，土地使用权将被国家无偿收回，但对于地上房产，将根据收回时的残余价值给予相应补偿。

普通住宅的产权

普通住宅的产权并非70年，而是永久的。房屋的所有权归属于房主，只要房屋合法存在。土地所有权始终归国家所有，个人只获得土地使用权。土地使用权到期后的处理方式如前所述。