土地转让与土地使用权转让：法律专家解读

土地使用权转让与土地转让的区别

土地使用权转让是指土地使用者将其所拥有的土地使用权再次转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等方式。与之不同的是，土地转让是指土地所有权的转移，即土地的彻底所有权从一方转移到另一方。

土地使用权转让的合同签订

根据相关法律规定，土地使用权转让必须通过签订转让合同进行。转让合同应明确约定双方的权利和义务，并且应该符合土地使用权出让合同的规定。

土地使用权转让的权利义务的转移

在土地使用权转让过程中，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务应随之转移。这意味着，土地使用权转让后，新的土地使用者将享有原土地使用者在合同中约定的权利，并承担相应的义务。

土地使用年限的确定

土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其使用年限应为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

地上建筑物和附着物所有权的转让

土地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权应随之转让。这意味着，新的土地使用者将同时获得土地使用权和地上建筑物、附着物的所有权。

土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的过户登记

土地使用权和地上建筑物、附着物所有权的转让应当依照规定进行过户登记。过户登记是确保转让手续合法有效的重要环节。

土地使用权转让价格的监管

如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府具有优先购买权。而如果土地使用权转让的市场价格不合理上涨，市、县人民政府可以采取必要的措施进行监管。

改变土地用途的手续

如果土地使用权转让后需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应按照相关法规办理手续。具体办理程序可参考本条例第十八条的规定。