问题一：房屋质量问题的遗留与纠纷

背景

根据法官的观察，房地产开发商在交付房屋后，遗留的质量问题导致了业主和物业管理公司之间的纠纷。这类案件约占物业纠纷案件的10%-15%。

问题描述

这类问题主要表现在房屋工程质量在使用过程中无法满足业主的要求。例如，房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题。开发商未能履行维修责任，对维修责任采取拖延、推卸的态度。保修期一过，开发商就不再负责维修。在业主无法有效解决与开发商之间的纠纷时，他们会将怨气转移到物业公司身上，通过拒交物业费的方式维权。

解决方案

为了解决这个问题，我们建议在房屋交接时严格把关。一般的商品房买卖合同都规定了房屋质保期限。由于业主在交房后很难联系到开发商，而物业公司与业主保持着持续的联系，因此法院认为物业公司解决业主房屋维修问题是最方便和经济的方式。我们建议物业公司在管理交接时与开发商签订代为维修房屋的合同，以便更好地履行维修责任。

问题二：物业服务质量不达标

背景

这类案件约占物业纠纷案件的70-80%。法官在审理中发现，大多数业主拖欠物业费的原因是物业公司未能按合同规定履行义务，服务质量不达标。业主通常会在法庭上提交小区管理现状的照片，例如缺乏绿化、公共设施残破、维修不及时、保安失职导致财产损失等。

解决方案

为了解决物业服务质量问题，我们建议物业公司随时发现问题随时解决。根据金管家物业服务公司的经验，我们应该注意解决每个业主反映的问题，并及时解决。收费的工作人员不仅负责收费，还要负责听取业主的意见和反馈。例如，对于丢失车辆的问题，无论是自行车还是汽车，物业公司应通过服务保证不会有任何车辆丢失，以避免给业主留下不满的印象。

问题三：物业与业主沟通存在障碍

背景

物业公司与业主之间存在服务合同关系，双方的法律地位是平等的。然而，在现实中，一些物业公司认为自己是小区的管理者，而业主则认为自己是主人，物业公司是他们雇来的。由于双方对法律关系的理解存在差异，导致沟通存在障碍。

解决方案

为了解决这个问题，物业公司需要通过良好的服务来赢得业主的信任。例如，万合物业公司接管宏业花园时，小区存在许多问题，例如垃圾遍地、绿化缺失、污水管道损坏等。万合物业公司先恢复了小区的路灯设施，投入了2万多元。然后修复了污水管道，畅通了小区的排污系统，并进行了保洁工作和绿化带的补植。通过这些努力，万合物业公司最终赢得了业主的信任。

问题四：供暖温度不达标

背景

供暖质量是一个敏感问题，而采暖费是物业公司面临的一个棘手问题。由于供暖温度无法达到市政府规定的最低16℃，许多业主拒绝支付采暖费用，采取维权手段。

解决方案

法院认为，尽管政府出台了许多制度和要求，但最大的问题是政府的监督力度不够，缺乏相应的制裁措施。为了解决这个问题，我们建议物业公司与业主代表、居委会代表联合监控供暖温度，确保供暖质量达到标准。

问题五：物业漠视邻里纠纷

背景

这类案件约占物业纠纷案件的5%左右。例如，某小区的业主因为邻居违章搭建导致采光受影响，认为物业公司应该制止但却漠视不管，因此拒绝支付物业费。还有一些业主因为楼上业主的暖气或管道漏水导致装修和家具受损，认为物业公司应该负责维修，或者将责任转嫁给物业公司，从而拒绝支付物业费。

解决方案

为了解决这个问题，物业公司应主动与业主进行沟通。他们应该讲道理，改进工作方式，并协助业主解决问题。除非是极端特例的业主，尽量避免直接采取诉讼方式解决问题，以免矛盾升级。