房地产众筹法律风险

众筹类型

目前国内常见的众筹可分为四种类型，即债权众筹、实物众筹、股权众筹和捐赠众筹。

房地产众筹项目类型

在国内房地产市场中，开发商大多是就单个楼盘设立项目公司进行开发。目前，开发商尚未进行大规模股权众筹。捐赠众筹在国内房地产市场中尚未得到广泛应用。因此，目前市场上的房地产众筹项目主要分为债权众筹和实物众筹两类。在这两者中，债权众筹是最为普遍和受欢迎的类型，实际上是一种投资理财型产品。

房地产实物众筹的法律风险

房地产行业中的实物众筹与之前的集资建房有很多相似之处。无论是开发商还是平台，都会在调查摸底后推出众筹建房的产品。投资者进行出资，选择房型和份额，最终由开发商进行修剪直至交付。最近碧桂园与平安推出的一款项目以及南京一家地产公司推出的“乐居众筹”都是典型的实物众筹项目。从开发商的角度来看，这种众筹方式的最大风险在于，房地产实物众筹本质上是一种房屋预售行为。根据相关法律规定，房地产开发企业必须取得预售许可证才能进行商品房预售。如果出卖人未取得预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当被认定为无效。然而，在起诉前取得预售许可证明的情况下，可以认定合同有效。因此，如果开发商在取得预售许可证前向投资者众筹，可能被认定为无效行为或无效合同。同时，开发商还可能面临接受行政主管部门处罚的法律风险。

债权众筹的法律风险

房地产行业中的债权众筹存在三大法律风险，从轻至重分别为民事责任、行政处罚责任和刑事责任。其中，投资收益回报违约纠纷是债权众筹最可能存在的违约情形。当开发商或平台出现资金紧张，无法按时支付投资回报，或者对回报的支付方式产生分歧时，可能会引发此类纠纷。一旦此类纠纷发生，开发商或平台应妥善处理，否则可能引起更多跟投者的争议，进而导致解除合同纠纷的产生。解除合同纠纷对整个众筹项目来说，影响是不可逆转的。一旦跟投者对项目失去信心，或者与开发商或平台产生不可调和的矛盾，跟投者极有可能要求解除合同并退还投资款。开发商或平台有权根据众筹时的约定来反驳或要求法院驳回跟投者解除合同的请求。然而，如果产生大规模的集体诉讼，在当前社会维稳为重的大环境下，开发商或平台将面临更大的压力。

行政处罚风险

尽管我国现行的行政立法层面尚未涉及众筹这类经营行为，但如果开发商或平台在项目众筹过程中违反现行法律法规，但尚未造成严重后果触犯刑法，可能会面临行政机关的行政处罚。在债权众筹和实物众筹中，虚假广告宣传、非法经营和非法集资是需要特别注意的三种风险。

刑事法律风险

无论是对于开发商、平台还是跟投者，债权众筹项目最严重的后果就是触犯刑事法律。相关责任人可能构成犯罪，被判处刑罚。跟投者也可能因为整个项目被纳入刑事案件处理而无法收回投资本金，遭受巨大损失。根据目前的司法实践，非法吸收公众存款罪和集资诈骗罪是主要的刑事法律风险。

结论

在当前房地产行业面临销售困境和资金压力的情况下，众筹确实是一种募集资金和推广营销的绝佳手段。然而，由于我国目前的立法框架尚未对众筹进行明确的规范和指导，开发商和平台在参与众筹时应更加谨慎。他们应避免企图在法律空白处获利，并且跟投者也应更加理性地对待日益繁多和充满诱惑的众筹项目。