购房协议与土地使用证规定是什么？
点击数：10 更新时间：2023-09-01
购房协议与土地使用证规定是购买房屋时需要特别注意的相关证件。购房者在签订购房协议时应关注以下几个基本问题：
购房者需要确保房屋的产权证包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《商品房预售许可证》。这三个证件是办理产权证的必要条件。购房者可以在售楼现场查看销售许可证的原件，同时还要注意土地证是否有抵押情况。开发商的营业执照中是否包含房地产开发商的土地经营许可也需要核实。
购房者在签订合同时应明确交房日期、通水、通电、通气等条件，并明确双方的违约责任。根据规定，只有超过70%的入住率才能开通燃气。在此之前，开发商应免费提供液化气灌。
开发商在《补充协议》中规定，若开发商延期交楼，则购房者每日需支付违约金，违约金总额不得超过房款的5%，如果开发商仍未能交楼，购房者只能退回已支付的本金。这种约定是不合理的。
在审核购买合同时，购房者需要注意第一条关于项目建设依据的内容，要核对合同中填写的相关信息是否与开发商提供的证件一致，如编号和经营范围。第二条关于商品房销售依据的内容也需要核对销售许可证的号码、批准机构和销售方式是否与售楼处悬挂的售楼许可证一致。
购房者应明确公摊面积的计算方法，不应包括仓库、机动车车库、非机动车车库、人防地下室以及可单独使用的空间。售房单位自用的房屋，如销售中心等也不应计入。管理用房指的是与该栋楼不相连的部分，如小区的物业管理用房等。购房合同附件中应有明确的房屋面积分摊说明表。
建议购房者选择在合同中规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的误差比例，如正负3%。超过此比例的购房者可以选择退房，开发商应退还房款和利息。
购房者可以与开发商协商一次性付款是否可以留出约5%的房款，在正式交房后再付款。银行贷款应按约定时间到账，否则按合同约定支付相应的违约金。在正式签订购房合同之前，建议向开发商指定的银行或律师咨询信用条件，以避免出现其他问题。
开发商约定超过30天未付清房款可以解约，对于预期交房的解约期限也应限定为30天，这两条规定应平等对待。
购买期房时，开发商可能认为需要进行规划和设计的变更。在收到有关部门批准变更后的10个工作日内，开发商应书面通知购房者，购房者有权选择退房。
开发商应请经房地产管理部门认可的有资质机构对房屋面积进行实测，并在交楼时提供实测数据、住宅质量保证书和住宅使用说明书。如果开发商提供的证明原件不全，购房者可以拒绝收楼，由开发商承担相应责任。
购房者在购买房屋时需要注意以下事项：
开发商通常在合同中承诺提供基础设施和配套设施，如通水、通电、通电梯等，这是最基本的保障。
开发商可能会要求等到入住后才开通天然气，但目前北京市尚未明确规定入住率达到多少才可开通。购房者应与开发商协商并约定，以避免影响正常生活。对于园区项目内的购房者，建议在合同中要求开发商承诺竣工时间。
购房者要注意开发商是否具有土地使用权证和房屋预售许可证，因为没有这些证件，开发商是不能出售房屋的。购房者在购房前务必仔细审查这些证件，然后再签订购房合同。