土地使用权管理规定计算时间的起点

一、土地使用权的计算时间

土地使用权的计算时间是指土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，按照规定办理登记，领取土地使用证开始计算。我国的国有土地属于国家所有，个人有使用权，土地使用权是有时间限制规定的，不同性质的土地的使用时间规定也会不同。

二、土地出让金的收取时间

1. 征收土地使用费

征收土地使用费是指各级政府土地管理部门向土地使用者收取的土地出让费用。

2. 开展土地使用权有偿让与和转让

开展土地使用权有偿让与和转让是指政府制定相关法规，规定土地使用权可以有偿让与和转让。

3. 制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规

制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规是指地方政府依法制定土地使用权有偿出让和转让的具体规定。

4. 修改宪法和土地管理法

修改宪法和土地管理法是指通过修改宪法和土地管理法，确立土地使用权有偿出让和转让的法律地位。

5. 制定全国性的土地使用权出让和转让条例

制定全国性的土地使用权出让和转让条例是指国家层面制定统一的土地使用权出让和转让的法律规定。

根据城市土地使用制度的发展过程来看，土地出让金开始征收发生在上述的第二阶段，即开展土地使用权有偿让与和转让。

三、土地出让金的征收标准

1. 成交价不低于基准地价平均标准

如果土地成交价有实际成交价且不低于所在级别基准地价平均标准，土地出让金按成交价的不低于40%计算。

2. 成交价低于基准地价平均标准

如果土地成交价低于基准地价平均标准，土地出让金按全部地价的40%计算。

3. 异议情况下的评估

如果对以上两种方法计算的土地出让金数额存在异议，受让人可以委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4. 划拨土地使用权的成本价格

划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%。计算出让金时，应先把成本价格换算成市场土地价格，再按照不低于40%的标准来计算。

5. 征收系数的确定

土地出让金征收标准由各地依据当地土地价值来进行确定，一般以房产所在地区参考价、房产使用剩余年限、房产的性质不同对征收系数进行确定。

6. 出让金计算公式

常用的出让金计算公式有两种：

(1) 出让金 = 房屋参考价格 × 房产证上的建筑面积 × 征收系数

(2) 出让金 = 基准地价 × 分摊土地面积 × 征收系数

土地使用权期限是在缴纳土地出让金，然后办理土地使用权证开始计算的。也就是说，开发商从拿到土地使用证开始就进行使用期限的计算。住宅的使用期限是最长的七十年，商业的使用年限是五十年，工业的是四十年。