动迁中缺乏土地使用证的解决方法

1. 动迁中的配套商品房

在市政府等机构进行重大工程动迁时，为确保工程顺利完成并建造新的配套中低价商品房，居民房屋需要被拆迁。根据相关规定，拆迁业主可以获得这种配套商品房的产权归属个人业主。然而，如果业主想要出售这套商品房，需要在取得产权后的5年内方可进行交易。因此，拆迁房可以先作为居住场所使用。

2. 个人房产开发中的替换房屋

某些房地产公司为满足个人房产开发需求，经协商后开始拆迁居民房屋，并以购买中低价商品房作为替换。这些替换房屋归被安置居民的私有财产，可以随时进行交易和出售。然而，居民业主需要事先办理好商品房的土地证，以确保买方的相关权益。

土地使用证的办理流程

集体土地使用证办理程序

根据《土地管理法》和《土地登记规则》的规定，集体土地使用证办理程序包括土地登记申请、地籍调查、权属审核和登记发证。

具体流程如下：

1. 提交土地登记申请书。
2. 提供土地使用权利人的身份证或户口册复印件。
3. 提供土地使用的权属证明材料（政府行文）。
4. 提供初始登记颁发的土地证书。
5. 提供建设用地批准书（土地违法案件行政处罚决定书）。
6. 提供批准用地缴税费发票或罚款收据复印件。
7. 国土资源所派员进行地籍权属调查。
8. 符合规定的申请者在20个工作日内办理并报县级人民政府审查批准。
9. 县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。

房屋拆迁补偿方式

1. 产权调换

产权调换是指拆迁人用异地或原土地上再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人的房屋产权仍然保留。这种补偿方式对拆迁人有影响余房率的负面作用，但有利于保护被拆迁人的房屋产权和其他合法权益，也符合住房制度改革的趋势。根据《拆迁条例》，被拆迁人有权要求以产权调换的形式进行补偿，但对于还建有特殊困难且没有其他房屋可供调换的建设项目，不支持被拆迁人的产权调换要求。此外，拆除地上附属建筑物不实行产权调换，但需要支付拆迁补助费。

2. 作价补偿

作价补偿是指拆迁人以货币方式赔偿被拆迁人因拆除房屋而造成的经济损失。作价补偿是一种常见的补偿形式，可以一次性解决房屋拆迁安置的问题，并有效提高房地产经营效益。然而，其不足之处在于拆迁人需要进行较大的初始投资。

3. 产权调换与作价补偿相结合

产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中，部分房屋实行产权调换，部分房屋采用作价补偿的方式。这种折衷的形式有利于协调拆迁双方在补偿形式上的分歧。