个人购买在建工程抵押的房屋的贷款问题

背景

个人购买在建工程抵押的房屋时，如果开发商将其抵押给银行以获得资金，并且抵押了部分产权但同意预售或解除质押，那么购房者是可以办理贷款的。然而，如果银行不同意贷款，购房者将无法使用在建工程抵押的房屋来申请按揭贷款。

在建工程抵押的定义

在建工程抵押是指抵押人为了取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。

土地使用权和在建工程抵押的关系

作为房地产和工业用地项目，开发商和企业主通过公开招拍挂取得国有出让土地，并签订国有建设用地使用权出让合同，缴纳出让金、契税和相关规费。一般来说，出让合同约定在30日内向国土资源部门申请办理国有土地使用证（俗称为预登记的临时土地证，有建设期限限制）。待工程竣工验收后，开发商和企业主需要换领正式土地证。为了融资和解决资金周转压力，确保工程和地上房屋的顺利基建，开发商和企业主通常会凭土地使用证向银行提出以土地使用权（及其它担保方式）进行抵押贷款，并与抵押权人银行签订贷款合同后，向国土资源部门申请土地抵押登记。

在建工程抵押对购房者的影响

在建工程抵押是开发商常见的做法，它通常不会影响开发进程，也不会直接影响购房者的权益。一般情况下，开发商将房屋抵押给银行，银行允许开发商销售房屋，但可能会规定购买这些房屋的客户必须向该银行申请按揭贷款，相当于抵押主体由开发商转为购房者。购买了在建工程抵押的房屋后，如果房屋迟迟不解押，也可能会影响放贷时间。

在建工程抵押的法律依据

自从建设部颁布《城市房地产抵押管理办法》以后，许多在建工程已经进行了抵押，并且登记机关也为之进行了抵押权登记，从而使这些工程项目能够及时获得继续建造所需的资金。允许以在建工程设定抵押对于促进经济发展具有一定的积极意义。

结论

综上所述，在建工程抵押中，有一部分属于房地产开发企业在建的商品房。如果这类在建工程抵押后，放贷方不同意将抵押主体由开发商转为购房者，购房方将无法完成房产交易和按揭贷款，可能会导致房产交易纠纷的产生。