建工程抵押登记所需材料清单
点击数：17 更新时间：2024-03-30
在进行在建工程抵押登记时，需要准备以下材料：
土地使用证是确认土地使用权的法律文件，用于证明土地使用权人的合法权益。
建设用地规划许可证是确认土地用途和规划条件的许可证，用于证明在建工程的规划合法性。
建设工程规划许可证是确认建设工程规划方案的许可证，用于证明在建工程的规划合法性。
建筑工程施工许可证是确认建筑工程施工合法性的许可证，用于证明在建工程的施工合法性。
营业执照是确认企业合法经营资格的法律文件，用于证明在建工程的所有者合法身份。
商品房预售许可证是确认商品房预售合法性的许可证，用于证明在建工程的销售合法性。
在进行在建工程抵押登记时，需要满足以下基本要求：
在建工程抵押贷款的用途必须是用于在建工程继续建造所需的资金。
在建工程所占用的土地必须已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押合同必须载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号。因此，在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押还必须取得建设工程施工许可证。
投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
在进行在建工程抵押贷款时，存在以下风险：
在建工程的权利由土地使用权和建安工程的所有权组成。土地使用权可能通过划拨或出让方式取得。主要风险包括权利主体是否明确、权属是否有纠纷、土地面积是否界定清楚以及土地使用年限是否短于贷款期限等。
价值风险的产生原因包括评估、市场和权属界定等。由于房地产评估机构众多，评估人员水平参差不齐。当评估结果高于正常市场价值时，增加了贷款风险。有时，为节约成本，贷款银行可能自行估算，但由于缺乏专业评估知识，估算结果可能存在较大误差，进而增加了贷款风险。
为了降低开发成本，开发商在建筑工程招投标过程中可能采取低价中标策略。中标后，承包商可能采取偷工减料、以次充好、以劣充优等违法行为，导致质量隐患。当抵押权人处置该在建工程时，若出现质量问题，处置价格可能远低于正常价格，从而增加了贷款风险。
只有在办理抵押登记后，贷款银行才成为真正的抵押权人，享有优先受偿权。某些贷款银行可能根据开发商的信誉，擅自不办理抵押登记、公证和保险手续。当开发商无法履行合同时，会增加贷款风险。
在土地管理部门和房产管理部门分离的地方，土地抵押登记由土地管理部门办理，而在建工程（包括土地）抵押登记由房产管理部门办理。若开发商在不同银行办理土地和在建工程（包括土地）的抵押贷款，并且房产管理部门和土地管理部门之间信息不互通，可能导致同一宗土地办理了两次抵押，增加了贷款风险。另外，若在建工程在办理了抵押登记后继续销售，并由另一家银行办理按揭贷款，而按揭款未还清原抵押贷款额度，导致该在建工程产生重复抵押，也会增加贷款风险。
在司法实践中，对于在建工程的抵押登记，通常由房产管理部门办理。这在民众购买期房时比较常见，即使房屋尚未完全建成，只要符合法定条件，仍可将购买的期房作为抵押贷款的抵押物。