房地产抵押贷款评估的法律责任承担方案

房地产抵押贷款评估的法律责任由评估方承担

房地产抵押贷款评估是购房者在寻求金融支持时，对抵押房屋价值进行的评估。根据法律规定，贷款银行需要指定或委派评估机构进行评估，评估结果具有法律效力并形成法律文件，对银行和贷款者双方具有约束力。如果评估出现问题，责任应由评估方承担。

房地产评估存在的主要风险

1. 技术因素：估价机构和估价人员的风险

房地产抵押贷款评估方法众多，每种方法都有特定适用条件和对象。估价人员在选择方法时需要慎重，并且需要准确的数据资料支撑。然而，我国的房地产抵押评估市场缺乏信息公开机制，估价机构和估价人员无法及时获取重要且有参考价值的资料，可能导致评估结果严重偏离市场价值。

此外，估价机构和估价人员的技术水平、执业素质和道德观念直接影响房地产抵押贷款评估的准确性。一些机构为追求业绩，从业人员缺乏相关专业学习；有些估价人员虽然具备注册房地产估价师资格，但缺乏房地产开发经营实际经验和全面客观的房地产市场认识。因此，在复杂的房地产估价过程中，往往会出现较大的偏差。

2. 系统因素：银行自身引起的风险

在抵押贷款发放过程中，银行作为抵押权人，如果不认真审核抵押人的偿贷能力、不公开选择评估机构、缺乏专业人员审核评估结果、过高发放贷款比例等，都会增加抵押贷款评估的风险。

首先，银行应综合考虑抵押物的抵押价值和抵押人的偿贷能力。然而，为了扩大市场份额，一些银行未认真审查抵押人的偿债能力，仅将抵押物价值作为发放贷款的主要依据，忽视了抵押人的还款能力，助长了虚假繁荣。

其次，银行在评定抵押物等级时应选择资质高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估，以增加贷款的安全性。然而，目前银行往往从入围的估价机构库中选取评估机构，而这些机构中有些是通过回扣或好处费等方式入围的，增加了银行工作人员腐败的机会，降低了抵押贷款的安全性。

此外，银行内部缺乏专门从事房地产评估的信贷人员，无法准确判断评估结果与真实市场价值是否相符，减少了外界对评估结果的约束性。同时，银行的房贷额度仅按评估结果的一定比例确定，增加了评估风险。

最后，银行发放的房贷比例过高，虽然政府有相关政策规定，但为了争取更多客户，银行通常向抵押人发放抵押物价值的70%资金，增加了贷款风险。

3. 环境风险：国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化

这些因素直接影响房地产价格及其变动趋势。房地产抵押评估的风险在于抵押物的流动性，如果房地产价格大幅贬值，金融机构的损失将无法估量。如果评估过程中抵押物价值背离真实市场价值，经过多次和长期的金融抵押贷款，将增加金融机构的呆账坏账风险，进一步影响金融机构的资产质量，甚至引发金融体系和经济体系的动荡，影响社会经济的稳定运行。

尽管房地产评估机构和评估人员的水平参差不齐，但仍有许多人选择这种评估方式。一旦房地产评估结果确定，就具备了法律效力，并形成了法律文件。如果评估结果出现错误，房地产评估机构应承担责任。