婚前财产协议中对离婚赔偿约定的法律效力问题

案例：婚前购房按揭贷款的处理及房屋增值部分的分割

一、案件背景

原告罗某与被告朱某于2003年5月22日登记结婚。朱某在婚前即2003年1月7日与北京铭雅房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以按揭付款方式购买铭雅苑房屋一套，房屋总价款为402192元，银行按揭利息15388.80元。朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元，婚后夫妻共同偿还按揭贷款余额308651元。房屋权属证书尚未办理。另有夫妻共同债务28.14万元。2005年5月24日，罗某诉至北京市第一中级人民法院请求与朱某离婚。一审法院委托杭州永正房地产评估公司对涉案房屋的价值进行了评估，确认该房屋在估价期日2005年7月13日的市场价格为104.3万元。

二、一审法院判决

一审法院经审理后认为，由于该房屋的权属登记至案结之时尚未办理，涉案房屋的《商品房买卖合同》系朱某婚前个人与房屋开发商签订，上述《商品房买卖合同》中的权利与义务应由朱某继续履行，朱某则对罗某以财产折价的方式进行补偿，对涉案房屋的分割：朱某婚前已支付按揭贷款合计108929.80元为个人财产，婚后夫妻共同提前偿还按揭贷款余额308651元为夫妻共同财产;对房屋增值部份按照朱某婚前出资108929.80元和夫妻关系存续期间夫妻共同出资308651元之比例进行分割，对前者朱某婚前个人出资而形成的相应房屋增值部分163140.6元归其个人，对后者夫妻关系存续期间共同还贷而形成的房屋增值部分462247.4元，由两人平分;28.14万元夫妻共同债务各半偿还。

三、被告上诉理由

一审宣判后，被告朱某上诉称：

1. 涉案房屋系其婚前2003年1月7日签订购房合同，并于婚前即2003年1月17日在余杭区房地产管理部门办理预售登记手续，应认定为其婚前个人财产。至于婚后配偶一方参与偿还按揭贷款，并不改变房屋为个人财产的性质。婚后支付的按揭还款应作为其个人债务归还另一方配偶的出资，一审法院判决其支付罗某补偿款24万元，没有法律依据;
2. 一审法院对房屋增值部分收益的认定错误，即便平分房屋增值部分，也应分段评估，即扣除2003年1月7日购买之日至2003年5月22日结婚之日房屋增值部分归其个人。

四、理论探讨和法律适用

按揭是指债务人或第三人将特定财产权利转移于债权人而担保债权人的债权在约定的期限内得到清偿的担保形式。按揭贷款合同本质上仍为抵押贷款合同。本案主要涉及按揭期房登记的效力以及对履行期限跨越婚前婚后的按揭房屋及其增值部分应如何分割的问题。

在我国，对于按揭贷款的法律定性尚无明确的规定。根据最高法院的相关解释，按揭贷款合同本质上属于抵押贷款合同。预售登记是一种特殊的公示方法，用于保全将来发生的不动产物权。预售合同的登记备案并不影响其效力，但具有对抗第三人的效力。

对于按揭房屋的分割，美国等国家的做法主要有初始所有权原则、资金来源理论和质变理论。根据这些理论，对于增值部分的处理也有不同的规定。在我国，尚无明确的法律规定。根据案情，应根据按揭款的支付来源和房屋权属证书的取得时间来判断房屋的性质和增值部分的分割。

婚姻法下的房屋增值分割问题

一、背景

在婚前一方通过按揭购买房屋并在婚后共同还贷的情况下，若离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书，则需要解决房屋及其增值的分割问题。目前对于房屋价值的分割意见主要集中在婚前按揭还款和婚后按揭还款两部分。前者被认定为个人婚前财产，后者则作为夫妻共同财产进行平均分割，这一观点得到了普遍认同。然而，对于房屋增值部分的分割意见却不一致。

二、不同意见

第一种意见认为根据2003年12月4日最高法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释(二)》第十一条的规定，一方通过个人财产投资所获得的收益应被视为夫妻共同财产。因此，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分也应被认定为夫妻共同财产，并与婚后还款部分引起的房屋增值部分一同平分。

第二种意见认为，婚前个人还款部分引起的相应房屋增值部分应归购房一方所有。对于婚姻关系存续期间该房屋的增值部分，购房一方应当对另一方进行适当补偿。

三、观点分析

我们认为，第一种意见以《婚姻法解释》为法律依据，理由比较充分。然而，“房屋增值”与《婚姻法解释》第十一条中的“个人财产投资取得的收益”存在一定区别。房屋增值并非房屋的自然或法定孳息，房屋在出售后本身已不存在，将其收益一律认定为夫妻共同财产，有违设定个人财产概念的初衷。

第二种意见在《婚姻法解释》基础上进一步将“个人财产投资取得的收益”细分为自然增值和经营性增值。即一方通过个人财产购买的房产、股票、古董等财产，在婚姻关系存续期间因市场行情变化而增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上应视为个人财产。但若个人财产的自然增值是基于夫妻共同经营行为所产生，则应视为共同所有。

这种分割方式与英美法系国家将增值部分分为主动增值和被动增值的做法相一致。然而，由于“适当补偿”的标准容易引发双方当事人的争议和纠纷，因此在审判实践中，按比例分割较为妥当可行。

四、具体案例分析

在本案中，朱某主张对房屋增值部分应进行两次评估，即以离婚时的评估价减去结婚时的评估价。然而，这一理由明显不能成立。例如，从2003年5月22日结婚日到2005年7月13日评估日，房价是上涨的，因此后一次评估价减去前一次评估价是正数。相反，如果房价下降，后一次评估价减去前一次评估价则会是负数。这样一来，朱某不仅无法获得增值补偿款，还可能需要倒贴。因此，所谓的增值只能指房屋分割变现时的价值。在2003年5月22日并不存在房屋分割变现的问题，因为房屋并未出售，房价处于有价无市的状态，因此增值问题只能以离婚时的2005年7月13日评估价为准。综上所述，二审法院认为一审法院的判决无误，因此驳回上诉，维持原判。