建工程抵押房的含义及相关法律解释

在建工程抵押房的含义

在建工程抵押房是指抵押人为获得继续建造工程所需资金的贷款而将合法获取的土地使用权及在建工程的投入资产以未转移占有方式抵押给银行，作为偿还贷款和履行担保责任的行为。

在建工程抵押房的条件

根据相关法律规定，在建工程抵押房必须满足以下条件：

1. 在建工程抵押贷款用于继续建造工程所需资金。
2. 在建工程占用的土地已缴纳全部土地出让金，并获得国有土地使用权证。
3. 在建工程抵押合同中必须注明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的编号，因此在建工程抵押必须已经获得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押还必须获得建设工程施工许可证。
4. 投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已确定工程施工进度和竣工交付日期。

在建工程抵押的风险

在建工程抵押通常发生在房地产项目建设初期、商品房预售前。与现楼抵押相比，由于在建工程尚未形成房屋，其法律关系更为复杂，存在更多不确定因素和风险。主要包括以下几个方面：

抵押权人的风险

对于抵押权的银行来说，最大的风险是工程款优先受偿权优于抵押权的问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅由法律直接规定而非当事人协商确定，而且无需办理登记手续，其受偿额不属于公示信息，导致抵押权人无法预测和控制自身风险。在建工程存在烂尾或完工后成为违法建筑的可能性，也是抵押权人面临的另一个风险。

预购人的风险

在我国，许多城市允许已批准预售的商品房项目办理在建工程抵押，或允许在建工程抵押登记后预售。这样会导致预购人、抵押人、抵押权人和施工单位之间错综复杂的法律关系，给预购人带来风险。一方面，我国现行法律对于预购商品房备案的法律性质还不够明确，没有赋予物权性质。购房合同签订后，预购人作为期房债权人，与抵押权人面临相同的工程款优先受偿问题。另一方面，由于房屋尚未建成，不诚信的开发商很容易利用政府管理漏洞，通过更改房屋编号、标识等手段，将已预售的期房再次设定抵押，或隐瞒已设定抵押的期房再次出售，使预购人遭受损失。这种做法在房地产市场不稳定时期尤其可能出现。

登记机关的风险

登记机关在办理在建工程抵押登记时面临的风险主要源自以下三个方面：

1. 我国现行房地产登记制度问题。由于法律未明确界定房地产登记机关应采取何种审查方式，以及应承担多大的法律责任，登记机关在审查范围上无法依据，导致频繁卷入权利人经济纠纷甚至被判决赔偿。
2. 在建工程抵押登记的特殊性。在建工程抵押登记涉及预售审批管理、预售款资金监管、预购期房合同备案（有些地区采用预告登记），以及拆迁安置管理的衔接和协调。这使得登记过程比一般物权登记复杂得多，极易出现失误。
3. 我国房地产市场管理水平滞后，信息化程度不高。尽管一些发达城市采用了商品房网上销售系统和在建工程抵押网上申报制度，但普及率不高，操作规范尚未形成。

在建工程抵押是一种担保方式，只要债务人按约定履行，到期时可以向银行办理解押手续。如果违约，银行有权对抵押物进行拍卖，拍卖所得用于偿还债务。如果有剩余资金，将退还给债务人。