物业纠纷问题的应对和解决方法有哪些？

物业纠纷问题的处理方法

一、物业纠纷的处理方式

物业管理纠纷的处理方式主要有以下三种：

1. 和平协商：纠纷各方通过和平协商方式达成协议解决。
2. 第三方介入调解：纠纷各方可以选择当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构作为第三方介入，通过调解达成协议。
3. 仲裁和法院诉讼：如果通过和平协商和第三方调解无法解决纠纷，纠纷各方可以选择仲裁或法院诉讼的方式解决。

根据我国民法通则和民事诉讼法规定，人民调解制度是一种解决纠纷的方式。如果一方不同意调解，只能通过仲裁或诉讼程序进行解决。仲裁是一局终裁制，判决是二局终裁制。当法律文书生效后，胜诉一方可以申请当地人民法院强制执行。

二、物业纠纷的调解方式

物业管理纠纷的调解方式包括民事调解和行政调解两种。

民事调解是争议双方当事人共同选定一个机构或个人，由第三方依据双方意见和授权提出解决意见，经双方同意并执行，从而化解纠纷。然而，此种调解方式不具有法律效力。调解结束后，如果一方不执行协议，则前期努力将全部付诸东流。

物业管理纠纷的行政调解则依靠主管政府的力量进行调解处理。但如果一方不遵守执行，则需要借助其他手段解决。

民间调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。

三、常见的物业纠纷

1. 遗留的房屋质量问题：这类纠纷约占物业纠纷案件的10%-15%。房地产商遗留的房屋质量问题导致业主和物业管理公司之间产生矛盾。例如，房屋存在地面裂纹、烟道不畅、楼顶或卫生间渗水等问题，而开发商未履行维修义务，对维修责任推诿。业主在无法有效处理与开发企业之间的纠纷时，将怨气撒到物业公司身上，拒绝交纳物业费以维护自身权益。
2. 物业服务质量不达标：这类纠纷约占物业纠纷案件的70-80%。大多数业主拖欠物业费的原因是物业公司未按合同规定履行义务，服务质量不到位。许多业主在法庭上提交小区管理现状的照片，如缺乏绿化、公共设施残破、维修不及时、保安失职导致财产损失等。
3. 物业与业主沟通存在障碍：物业公司与业主之间是服务合同关系，双方的法律地位应平等。然而，在现实中，有些物业公司认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象；而业主则认为自己是主人，物业公司是受雇的。双方对法律关系的理解存在差异，导致沟通中出现障碍。

在处理物业纠纷时，首先应进行协商，如果协商不成，则进行调解，如果调解不成，则可以上诉。