转租商户时原租户不给办手续怎样解决纠纷
点击数：13 更新时间：2024-05-30
最近，内蒙古呼伦贝尔市海拉尔区法院通过网络媒体的宣传方式，成功化解了一起租赁合同纠纷，并获得了双方当事人的赞赏。
2011年6月7日，孙*芝、姚*梅与门*丽签订了档口转租协议：门*丽将海拉尔区学府路**超市内的金丝玉米档口转租给孙*芝和姚*梅，转租费为62000元；工商、卫生、税务等手续由门*丽办理。协议签订后，孙*芝和姚*梅按照约定支付了62000元给门*丽。后来，姚*梅以33400元的价格将其承租份额转让给了刘-箭。同年8月，孙*芝和刘-箭以门*丽不协助办理工商手续为由将门*丽告上法庭，要求门*丽返还孙*芝32000元的租金，返还刘-箭30000元，并赔偿3000元的损失。
法院受理该案后，了解到孙*芝、刘-箭、门*丽都不愿经营该档口，双方当事人的矛盾没有得到解决。承办法官建议双方当事人在诉讼期间通过呼伦贝尔火网等网络媒体向外界公布转租档口的意向，如果有人愿意承租档口，可以更好地解决矛盾。在广告发布后，恰好有张某表达了经营该档口的意向。经过法官的耐心细致协调，并与诉讼双方和张某进行沟通，多次征求和转达各方意见，原告和被告达成了和解协议。张某一次性支付给孙*芝和刘-箭5万元，取得了档口的承租权，使得该案件得以圆满解决。
在租赁期间，承租人原则上不得转租。如果承租人想要将租赁房屋转租出去，必须得到出租人的同意。未经出租人同意进行转租的行为被称为非法转租或违法转租{9}，是无效的。根据《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人进行转租时，承租人与出租人之间的租赁合同仍然有效，如果第三人对租赁物造成损失，承租人应当赔偿损失。”“如果承租人未经出租人同意进行转租，出租人可以解除合同。”
司法解释第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间是无效的。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，这意味着如果出租人与承租人另有约定，在剩余租赁期限之外的转租是有效的，可以按照约定确定转租的有效期限。然而，实际上这等于是在本租合同中又约定了一个新的租赁期限，这样的理解更为合适。因此，可以确定转租合同有效的基本条件是：出租人同意转租，并且在剩余租赁期限内进行转租。
如果出租人知道承租人转租并且没有反对，司法解释规定了两个规则：
第一，出租人知道承租人转租但没有提出异议的情况下，承租人的转租行为被视为擅自转租。司法解释规定了六个月的异议期限，出租人在六个月内发现转租事实后可以提出异议。这个异议权是一种形成权，一旦提出异议，转租就无效。六个月期限是法定的不可更改的期间。
第二，超过六个月的异议期限，出租人没有提出异议的情况下，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应该承认承租人和次承租人之间转租合同的效力。
转租合同的第三人即次承租人，在本租的当事人之间发生争议时，可以参加诉讼。因为本租的当事人之间发生纠纷提起诉讼时，可能涉及合同效力或租金的争议，其结果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是作为无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人的身份要求参加本租的当事人之间的争议诉讼，法院不应该拒绝。
值得研究的是，司法解释将这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后。那么，这个规则仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，还是适用于所有转租的诉讼呢？根据条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中。然而，事实上，在其他方面也可能出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，如果次承租人以无独立请求权的第三人的身份参加诉讼，法院应当予以支持。
如果承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人提起诉讼要求解除合同时，涉及到次承租人的转租合同利益。在这种情况下，次承租人可以代替承租人支付拖欠的租金和违约金，并以此作为抗辩理由，主张不解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。因此，出租人不能解除租赁合同。至于次承租人支付的租金和违约金，是代替承租人支付的，因此，超过次承租人应支付的租金金额可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
在房屋租赁合同解除后，由于存在转租合同，出租人在次承租人仍然占有房屋的情况下，有权要求次承租人腾房。理由是本租合同已经解除，转租合同自然也不存在了，因此次承租人有腾房的义务。如果次承租人在解除合同后仍然继续占有租赁房屋一段时间，就需要支付逾期腾房的房屋使用费。