购房签定补充协议有何注意事项

为何签订购房补充协议?

由于标准的购房合同条款的限制性，几乎每个购房合同都需要签署补充协议。标准的购房合同相对公平合理，由国家相关部门制定。然而，补充条款由开发商制定，往往限制购房者的权益，甚至采用不公平的条款侵害购房者利益。

签订补充协议的注意事项

关于不可抗力

导致开发商延迟交付房屋的原因有很多，其中之一是不可抗力。由于相关法律难以详细列明不可抗力事件，开发商通常会对不可抗力的范围进行扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其他开发商无法控制的因素列入不可抗力范围，以规避因延迟交付房屋而需承担的违约责任。购房者应该在补充协议中明确不可抗力事件的范围，并要求开发商在出现不可抗力时提供政府主管部门、公证机构或专业鉴定机构的证明文件作为免责理由。同时，约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已支付的全部款项，或者要求开发商给予一定数额的经济补偿。

关于分摊建筑面积

作为房屋总建筑面积的一部分，分摊面积的多少直接影响购房者实际获得的使用面积。尽管相关法规已经明确规定了分摊面积的计算方法，但在实际操作中，个别开发商仍然会调整实测面积和暂测面积之间的误差，包括调整经营性用房、人防工程或与房屋无关的面积。购房者可以参照法规，仔细审核补充协议中列明的分摊范围，坚决要求删除不符合法律规定的部分。或者在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋未达到约定标准时，购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任。

关于装修标准

对于欲售商品房，特别是约定了精装修的商品房，购房者必须明确装修标准，以防被开发商用不明确的描述误导。建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、可参照的市场价格，以及未达到上述标准的违约责任等，以最大限度地保护购房者的利益。

房屋所有权证办理时间

尽管房屋所有权证是由房地产管理部门颁发的，与开发商没有直接关系，不构成其义务。然而，在实践中，房屋所有权证的颁发延迟往往是由于开发商手续不完整、未能履行交纳土地出让金、测绘费等义务所致。因此，需要让开发商承诺在规定期限内履行各项义务，以确保购房者顺利取得房屋所有权证。否则，开发商应承担一定数额的罚金。如果超过约定期限，购房者还可以选择退房并要求开发商承担由此造成的经济损失。

贷款无法办理怎么办?

在商品房购买过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。贷款是否批准主要取决于开发商提供的担保情况、购房者的信用状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款未能批准，将面临无法支付全部剩余款项的风险，从而承担违约责任。因此，应在补充协议中明确责任。如果由于开发商原因导致贷款未能批准，则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任。如果由于购房者自身原因，则可以选择变更付款方式或要求退房。

关于保修责任

有关房屋质量的保修责任，国家及北京市已经作出明确规定，在此不再赘述。值得注意的是，在北京市的一些新楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，地域分散、国内售后服务网点较少，加之该种系统设计寿命较长(一般为十年左右)，更增加了购房者在使用上述供暖系统中保修和维修的困难。因此，最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并承担一定的维修费用。

关于开发商在促销过程中的承诺

为了促销商品房，开发商或个别销售人员会通过口头介绍、广告宣传等方式承诺与商品房有关的小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面的服务。这些因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际上构成房屋价格的一部分。如果开发商无法兑现承诺，必定会使购房者的期望值大打折扣。对于开发商作出的各种承诺，购房者应在补充协议中详细落实，并明确开发商违反约定的违约责任。