民间借贷签订房屋买卖协议如何认定

民间借贷中房屋买卖合同的性质与效力

一、民间借贷中房屋买卖合同的性质

在民间借贷中，签订的房屋买卖合同应当被认定为“后让于担保”。这意味着该合同在权利的性质、价值、功能以及归属定位等方面与让与担保并无本质区别。根据我国的物权变动模式，仅仅签订买卖合同并未导致所有权的转移。只有在采取了不动产登记、动产交付等公示手段后，才会发生标的物所有权的转移，构成让与担保。若未经任何公示，则不发生标的物所有权的转移，当事人一方先取得对标的物的一种期待权，待约定的条件成就时，再转移标的物的所有权。

最高人民法院在相关司法解释中明确指出，让与担保和后让与担保在担保物的所有权等权利转移的时间上存在区别，但在其他方面，尤其是权利转移的性质、价值、功能以及归属定位等方面并无本质区别。

二、民间借贷中房屋买卖合同的效力

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人可以请求履行买卖合同。人民法院在审理此类案件时应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。如果当事人拒绝变更，则人民法院裁定驳回起诉。

当按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。对于拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或出借人有权主张返还或补偿。

该条规定明确了人民法院在审理民间借贷案件时的原则。即案件的基础法律关系是民间借贷关系，只有按照此类关系进行审理，才能准确计算违约金、利息等数额，有利于查清案件真相。对于经释明后拒不变更的当事人，法院适用驳回起诉，不对案件事实进行审理。这样做的原因是，一方面有关借贷的事实可能无法查清，另一方面也给了当事人改正后重新起诉的机会。

此外，该条规定还肯定了禁止流质契约原则。在民间借贷中，房屋买卖合同通常规定债务人到期不能还款时，房屋归债权人所有。过去，让与担保因涉嫌流押条款而被认定为无效，长期以来未被世人所认可。第24条采取了折中的做法，既认可了让与担保与后让与担保的效力，又规定了申请拍卖和计算差额的清算义务。清算后，债权人可以要求返还差额或者补偿。需要注意的是，根据清算的类型，第24条的规定属于处分清算型，而非清算后归债权人所有的归属清算型。