民间借贷签订房屋买卖协议如何认定

一、民间借贷签订房屋买卖协议如何认定

在民间借贷中签订的房屋买卖合同应当被认定为“后让于担保”，并且在权利的性质、价值、功能以及归属定位等方面与让与担保并无本质区别。

二、民间借贷中房屋买卖合同的效力分析

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

据此，可对第24条的条文内容做以下几点解读：

(一)承认了让与担保与后让与担保

第24条将当事人之间签订的买卖合同称之为担保，其意味明显。因我国采取债权形式主义的物权变动模式，仅仅签订买卖合同，而未采取不动产登记、动产交付的公示手段的情形不导致所有权变动转移，在当事人签订买卖合同为民间借贷合同作担保时，若采取了相应的公示手段，则发生标的物所有权的转移，构成让与担保;若未经任何公示，则不发生标的物所有权的转移，当事人一方先取得对标的物的一种期待权，待约定的条件成就时，再转移标的物的所有权。

最高人民法院在《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》一书中称此为后让于担保，同时还认为：“让与担保和后让与担保存在的区别主要体现为担保物的所有权等权利转移的时间上，而在其他方面，尤其是权利转移的性质、价值、功能以及归属定位等方面并无本质区别。”

(二)确定了按照民间借贷审理的原则

第24条明确表明人民法院在审理此类案件是应当按照民间借贷关系进行审理。此乃人民法院审理该类案件的立场，即案件的基础法律关系是民间借贷关系，唯有按照此类关系审理，才能将案件的事实还原，才能准确的计算出违约金、利息等数额，有利于查清案件真相。对于经释明后拒不变更的，适用驳回起诉，不对案件事实进行审理，一来因为有关借贷的事实可能无法查清，二来也给了当事人改正后重新起诉的机会。

(三)肯定了禁止流质契约原则

民间借贷中签订的房屋买卖合同通常写明在债务人到期不能还款时，房屋归债权人所有。让与担保曾经就是因为此类约定涉嫌流押条款而被认定为无效，也导致其在很长一段时间内不被世人所认可。第24条对此采取了折中的做法，即在认可让与担保与后让与担保效力的前提下，加之以申请拍卖、计算差额的清算义务，清算后债权人或返还差额或者要求补偿。考虑到清算的类型包括处分清算型和归属清算型，第24条的规定应当属于处分清算型，而非清算后归债权人所有的归属清算型。