债权债务中的房屋土地抵押

一、抵押担保的定义和规定

根据《担保法》第33条规定，抵押是指债务人或第三人在不转移对特定财产的占有权的情况下，将该财产作为债权的担保。当债务人未履行债务时，债权人有权依法以该财产的折价或通过拍卖、变卖该财产来优先受偿。抵押人为债务人或第三人，抵押权人为债权人，提供担保的财产为抵押物。因此，债权人和债务人可以约定由债务人提供担保，当债务人无法偿还债务时，债权人可以优先以债务人的担保物进行偿还。抵押担保是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有权，将该财产作为债权的担保。当债务人未履行债务时，债权人有权依法以该财产的折价或通过拍卖、变卖该财产来优先受偿。债务人以自己的房屋、汽车等财产作为债权的担保，这被称为抵押担保。我国法律明确规定了债务人的财产是否可以作为抵押物以及抵押物的顺序。

二、土地抵押作为不动产抵押的基本形式

土地抵押是不动产抵押的基本形式，通常通过土地契约进行。抵押权实质上是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人财产上获得偿还债务的保证。债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其本质是为债权关系提供中介形式和物质保证，以维护财产的合法性和有效性。因此，债权债务关系可以包括房屋和土地，实际上，以房屋和土地作为债权债务担保物的情况非常常见。

房屋和土地在债权关系中的抵押

一、房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则

房地产抵押时，房屋所有权与土地使用权应同时抵押。这一原则体现在以下两个方面：1、在依法取得的国有土地上抵押房屋时，应同时抵押该房屋所占用的国有土地使用权，即所谓的“地随房走”。2、在以出让方式取得的国有土地使用权抵押时，应同时抵押抵押时该国有土地上的房屋，即所谓的“房随地走”。法律规定这一原因在于：(1)离开土地的建筑物没有法律上的独立性，不能单独构成抵押标的物。任何房屋都是建立在土地上的，土地是房屋的必要组成部分，没有土地使用权的房屋在实践中无法独立存在，也不能在法律上独立转让，因此必须要求“地随房走”。(2)虽然房屋并非土地的本质组成部分，土地本身可以独立转让，但如果允许单独抵押土地使用权而不对地上建筑物的所有权进行抵押，可能导致土地使用权和地上建筑物所有权主体不一致，从而引发权益冲突和纠纷，不利于财产的有序利用和社会秩序的稳定。为了避免这种权属不一致的矛盾，必须将房屋和土地视为一个整体，要求“房随地走”。