二手房房龄要看清

二手房房龄的重要性

房龄对硬件设施的影响

房龄在房产交易过程中具有重要性，因为房龄会对房屋的硬件设施产生影响。随着房龄的增加，房屋可能需要进行更多的维修，且受损程度的增加可能会带来安全隐患。

房龄与剩余土地使用年限的关联

房龄和剩余土地使用年限之间存在关联。房龄越高，意味着剩余土地使用年限越短，从而增加了持有成本。

房龄与贷款的关联

房龄对贷款年限和贷款额度有影响。例如，兴业银行和邮政银行要求房龄加贷款年限不超过35年和45年。公积金贷款规定，房龄在10年以内的房屋，贷款成数为6成；10-15年以内的房屋，贷款成数为5成；15-20年以内的房屋，贷款成数为4成；20-30年以内的房屋，贷款成数为3成。总的来说，房龄越老，贷款的年限就越短，贷款成数也会降低，甚至有些高龄房产可能会被银行拒绝放贷。

房龄、房屋使用年限、房产证日期

很多人在购房时认为房龄、房屋使用年限和房产证日期是等同的，但实际上它们有所不同。

房屋使用年限是指房屋土地的使用年限，从开发商获得地皮之日开始计算的年限。房龄则是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的年限。房产证日期反映了房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，它与真实房龄并不完全相同，因为开发商的房子可能并非建成就卖出去了。一般来说，房产证日期和建成时间之间存在一定的时间差，业主拿到房产证的时间比楼房建成的时间滞后。

例如，开发商在2012年获得一块70年产权的地，土地使用期限为2012年至2082年。然而，开发商在2014年才建成房子并交付使用。到2017年，该房屋的土地使用年限剩余65年（2082年-2017年），房龄为3年（2017年-2014年）。

验准真实的房龄

为了获得真实的房龄，需要注意以下几点：

1. 查询底档

可以通过到房产管理部门查询底档来获取真实的房龄信息。无论是单位建的房子还是商品房，都会在相应的产权部门登记。需要与卖方一起携带产权证等相关证件到房产交易中心或房管局等部门进行查询。

2. 结合房产证和小区走访

由于房产证日期和出售日期不一定相同，为了获得更可靠的房龄信息，可以根据房产证日期，再结合周边邻居的回答来推测。

3. 观察外立面、厨房等情况并咨询房产专家

不同年代的房子都有各自的特点，例如上世纪90年代以后修建的房屋开始出现“厅”的概念等。非专业人士对这些了解相对较少，因此可以向房产专家提供外立面、房屋布局以及不易改变的厨房卫生间情况等信息进行咨询。

以上方法都可以查询到房龄，但并不是最保险的。如果担心购买二手房因房龄问题而产生不必要的麻烦，买方可以在合同中坚持要求卖方提供房龄承诺，并强调若信息有误，由卖方承担责任。