反担保不动产的抵押登记有效性问题

一、反担保不动产的要件

根据《担保法》第四条的规定，第三人向债权人提供担保时，可以要求债务人提供反担保。反担保需要满足以下要件：1. 第三人先向债权人提供担保，才有权要求债务人提供反担保；2. 债务人或其他人向第三人提供担保；3. 只有在第三人为债务人提供保证、抵押或质押担保时，才能要求债务人向其提供反担保；4. 反担保应采用书面形式，并且需要依法办理登记或转交占有手续。反担保的原则、方法、标的物和担保物种类适用于担保。但是，反担保的担保方式只限于保证、抵押和质押。反担保实质上是一种将担保风险转移给担保人的措施，与担保并无实质差别。

二、办理反担保需要注意的问题

(一) 反担保抵押合同的类别认定抵押权可以分为一般抵押权和特殊抵押权。如果反担保的内容不符合特殊抵押权登记的要求，那么反担保抵押登记将被认定为一般性抵押登记。(二) 抵押权人应为担保公司根据《担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，如果主合同无效，担保合同也将无效。在工作中，我们将债权人与债务人签订的借款合同视为主合同，而反担保合同视为从合同。在反担保抵押登记中，银行既不是抵押权人，也不是申请人。因此，抵押权人应为担保公司。(三) 抵押登记的权利金额认定在实践中，本担保合同的金额由动产、不动产、银行票据等构成主债权。而房屋抵押从合同仅是主合同的一部分。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十二条的规定，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商确定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。(四) 抵押存续日期的认定根据《担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，如果主合同无效，担保合同也将无效。因此，房屋抵押从合同的抵押登记存续期不能超出主合同的登记存续期限。

最新资讯（2021年1月1日起生效）

根据《中华人民共和国民法典》第六百八十九条的规定，保证人可以要求债务人提供反担保。