土地二级开发流程是什么

土地二级开发流程解析

一、项目决策阶段

在房地产开发中，项目决策阶段包括可行性研究和项目决策两个阶段。可行性研究的目的是为了科学决策，减少投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。可行性研究的内容包括项目概况、市场分析、规划设计影响和环境保护、资源供给和资本运作方案、项目开发模式和组织机构、开发建设节点计划、项目经济及社会效益分析等。可行性研究的成员包括经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师和律师。可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，并最终形成可行性研究报告。

二、前期准备阶段

前期准备阶段主要包括获取土地使用权和进行土地拆迁工作。开发商可以通过行政划拨、旧城改造、转让、出让、联合开发、司法裁决、兼并收购等方式获取土地使用权。土地拆迁包括房屋拆建、城市功能调整和环境治理等内容。申办拆迁许可证需要提交相关申报资料，包括拆迁申请表、建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等。拆迁许可证的申办完成后，项目进入规划设计阶段。

三、规划设计

规划设计阶段包括项目选址定点、建设项目选址意见书和建设用地规划许可证的申办，以及建筑方案的设计和报建。申办建设项目选址意见书需要提交建设项目选址申请，委托设计单位进行设计并送审设计方案。申办建筑方案报建需要持有规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，并分为规划方案审批阶段和施工图核准阶段。此外，还需要申办建设工程红线定位与验线、建设工程规划许可通知书和施工许可证。

四、项目销售阶段

项目销售阶段包括申办销售许可证和进行商品房销售及按揭办理。开发企业在进行商品房预售之前，需要向城市、县房地产管理部门办理预售登记并取得《商品房预售许可证》。销售合同的签订和按揭办理也是该阶段的重要工作。

五、交付使用阶段

交付使用阶段包括申请竣工验收、建设工程规划验收、权属登记和物业移交。申请竣工验收需要取得建筑工程竣工验收备案证，如果是成片开发小区，还需要申请综合验收。建设单位在建设工程竣工验收后的3个月内，需要向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。完成权属登记后，开发建设单位需要与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，并在业主委员会与物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止前期合同。