住改非房屋的补偿问题

一、住改非房屋的定义和背景

"住改非"房屋是指原国有或集体所有的土地上的房屋，其房屋所有权证上载明的用途为住宅，但实际上用于经营，并且已依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。由于"住改非"房屋的普遍存在以及商业用房和住宅拆迁补偿标准之间的差异，如何对这类房屋进行补偿成为不可避免的问题。

二、补偿政策的法律依据

2003年9月19日，国务院办公厅发布了《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》(国办发明电〔2003〕42号)，明确要求各地根据"住改非"房屋的经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》(建设部建住房[2003]234号)的规定，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，如果各地对被拆迁房屋的性质和面积有特别规定，应从其规定出发。如果拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积达成一致意见，可以按照协商结果进行评估。根据各地的具体规定，对于"住改非"房屋的性质认定和补偿，存在以下几种情形。

三、不同补偿情形

1. 大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定补偿金额；2. 有些地方规定"住改非"房屋可以享受商业用房补偿政策，或按照实际用途补偿；3. 参照商业用房估价，并根据是否沿街标准的不同确定补偿金额；4. 某一时间节点后的"住改非"房屋完全按照住宅性质进行补偿；5. 采用混合标准，如临街底层"住改非"房屋按照同地段门市评估价格进行补偿，其他"住改非"房屋按照住宅评估价格的几倍进行补偿。

四、住改非与普通住宅拆迁补偿的区别

对于住改非房屋的拆迁补偿，一般根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况确定补偿金额；而对于居住房屋的拆迁补偿，一般根据房屋评估价值进行补偿。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收个人住宅时，如果被征收人符合住房保障条件，市、县级人民政府应优先提供住房保障。被征收房屋的补偿价值不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照征收评估办法评估确定。如果对评估结果有异议，可以申请复核评估，对复核结果有异议，可以申请鉴定。被征收人可以选择货币补偿或房屋产权调换。如果选择房屋产权调换，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并结清差价。综上所述，对于住改非房屋和普通住宅的拆迁补偿存在一定的区别，具体的补偿政策应根据当地的法律法规和相关规定进行确定。