房产抵押期限和担保期限可以一样吗

房产抵押期限与担保期限的一致性

根据《中华人民共和国担保法》第41条规定，当事人以财产进行抵押时，应进行抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。因此，房地产抵押期限的起始日为抵押合同登记生效之日。

根据我国《中华人民共和国担保法》第52条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭时，抵押权也消灭。因此，房地产抵押权期限为房地产抵押合同登记生效之日起至主合同债消灭之日。

房地产抵押期限与房地产抵押权期限的区别

房地产抵押期限和房地产抵押权期限的区别在于终了之日不同。房地产抵押期限的终了之日依赖于主合同债的届满期，因此是确定的。而房地产抵押权期限的终了之日依附于主合同债的消灭，因此是不确定的。

房地产抵押期限与房地产抵押权期限的联系

房地产抵押期限和房地产抵押权期限均始自抵押合同的登记生效之日。在抵押期限内，债务人履行了债务，抵押权随之消失；在抵押期限届满时，债务人未履行债务，抵押权期限超过抵押期限而存续，直至主合同债消灭。

行使房地产抵押权的期限

行使房地产抵押权的期限指的是行使该权始于何时，终于何日。根据情况，可以分为以下三种状态：

1. 在房地产抵押期限内的抵押权的行使

当房地产抵押期限未届满时，一般情况下无法行使房地产抵押权。但当抵押人与债务人为同一人且在房地产抵押期限内破产时，根据我国《中华人民共和国企业破产法》的规定，抵押权人对抵押物可以行使优先受偿权。

2. 在房地产抵押期限届满后的抵押权的行使

根据我国《中华人民共和国担保法》第33条规定，债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定的方式行使抵押权以优先受偿。只要债务人不履行债务，抵押权人即可行使抵押权。

3. 抵押权的诉讼时效与主合同债的诉讼时效匹配

根据我国《民法总则》规定，请求保护民事权利的诉讼时效期为3年。因此，债权人对债务的请求权必须在合同约定的债的清偿期满3年内行使。如果超过规定的诉讼时效期限，债权人将丧失请求法院保护其债权的胜诉权。

当主合同债的诉讼时效被中断或中止时，抵押权的胜诉权也相应中断或中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法总则》的规定，超过20年的诉讼时效期限将导致抵押权的胜诉权永久丧失。