贷款房屋转让有哪些限制
点击数：16 更新时间：2024-08-12
贷款所购房屋在转让时，存在多个房地产权利人，受到多种合同关系的约束：
房屋买卖合同约定了房屋转让人和受让人之间的买卖关系。
借款合同约定了借款人与贷款人之间的借贷关系，以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。
因此，贷款所购房屋转让时，除了遵守一般房屋转让条件外，还需考虑贷款合同关系的特殊性。
个人住房贷款采取抵押担保方式办理时，贷款银行作为抵押权人对卖房人的房屋享有抵押权。未经贷款银行同意，卖房人无法办理房屋买卖过户手续。在贷款未还清之前，银行也无法同意卖房人办理解押手续，导致交易无法进行。解决这个问题的方法包括：
(1) 卖方可以采用其他担保方式替代抵押，暂时解押，待房屋过户后，用房款提前还清贷款。
(2) 买卖双方通过二手房中介机构进行交易，中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能办理二手房转让的资金结算。
借款人采用第三方保证、质押、其他房屋抵押时，转让贷款所购房屋时应征得贷款银行的书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免违约。
无论何种情况，房屋转让前都应及时办理各类合同的变更手续。转让后，要及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及借款合同和相关担保合同的终止手续。
在北京市，房屋转让通常通过中介机构进行。贷款所购房屋转让时，购房人可以办理个人住房贷款。但与商业银行办理的二手房贷款程序有些不同：
(1) 转让双方的购房资金都需要通过贷款银行结算，转让方提前还清贷款，受让方获得贷款，需要在同一天进行资金结算。
(2) 对于转让期房，需要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，确保各方资金的计算清楚。
第一、申请贷款前不要动用公积金。
第二、在借款最初一年内不要提前还款。
第三、还贷有困难时，可以向银行申请延长借款期限。
第四、购买商品房时要及时办理退税手续。
第五、贷款期间出租已抵押的房屋时，需书面告知承租人。
第六、还清贷款后，要及时撤销抵押。
第七、保管好借款合同和借据，并了解自己的权利和义务。