房屋抵押登记的法律效力问题

《民法典》对房屋抵押登记的规定

根据2021年1月1日生效的《民法典》以及2020年12月31日失效的《担保法》，在《民法典》生效前的规定中，根据《担保法》的规定，房屋抵押贷款应该将房屋登记在债权人的名下。代理人只是处理抵押贷款的人，不属于债权人，所以登记在代理人名下的房屋抵押是无效的。

《中华人民共和国担保法》对抵押的定义和要求

根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对特定财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人未履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。根据该法第四十三条的规定，当事人以其他财产抵押时，可以自愿办理抵押物登记。未办理抵押物登记的，不能对抗第三人。办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。

房屋抵押登记的程序

房屋抵押登记的基本程序如下：

1、进行抵押登记申请

办理房地产抵押登记时，需要向登记机关进行申请。

2、登记机关受理申请

登记机关会审查申请人提交的文件是否真实、齐备。如果申请文件不符合规定，将不予受理；如果申请文件符合规定，将予以受理，并给予申请编号和回执，回执上注明所收取的文件、受理日期和编号。

3、登记机关进行审核

登记机关会查阅房地产登记册，了解申请转移登记的房地产权利状况。同时，还会查阅房地产登记册或电脑记录，了解申请抵押登记的房地产的权利状况，并审查相关文件是否真实、齐全和有效。

4、登记机关进行登记

对于核准抵押登记的，登记机关会在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人、抵押权人、抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。对于预购的房屋抵押，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。

5、登记机关收费发证

登记机关会按照国家或地方的有关规定收取登记费。已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书将在规定时间内退还给抵押当事人。

6、登记机关立卷归档

登记机关会按照规定建立土地和房屋登记的档案。