房产抵押期限是多久

房产抵押期限的法律规定

根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间对担保物权的存续没有法律约束力。这意味着，在登记部门登记的抵押期间并不影响抵押权的存续。即使抵押期间已过，抵押权仍然有效。债权人在主债权到期未受清偿的情况下，无论抵押期间是否过期，仍有权行使抵押权，直至主债权诉讼时效结束后的两年内。

抵押有效性与期限

银行在保存的权证中明确列明了抵押的有效性。对于同一笔贷款，只需要办理一次抵押登记，只要主债权有效，抵押权就有效。例如，客户A贷款1000万元，采取土地最高额抵押方式，贷款起止日期为2007年10月25日至2008年10月24日，他项权利抵押期限为2007年9月24日至2008年9月23日。即使抵押期限满了，抵押仍然有效。

房产抵押权的行使期限

房地产抵押权的行使期限指的是行使该权利的起止时间。一般可以分为以下三种情况：

1. 在抵押期限内行使抵押权

当房地产抵押期限尚未届满时，一般不可行使抵押权。但是，如果抵押人和债务人是同一人，并且在抵押期限内破产，根据我国《企业破产法》第28条的规定，抵押物作为担保财产不属于破产财产，抵押权人对抵押物有优先受偿权。

2. 在抵押期限届满后行使抵押权

根据《担保法》第33条的规定，债务人不履行债务时，债权人有权按照法律规定以抵押物的折价或者以拍卖、变卖抵押物的价格优先受偿。只要债务人不履行债务，抵押权人就可以行使抵押权。

3. 抵押权的诉讼时效与主合同债务的诉讼时效相匹配

根据我国《民法通则》第135条的规定，请求保护民事权利的诉讼时效期限为2年。债权人必须在合同约定的债务清偿期满2年内行使请求债务保护的权利。否则，尽管债权并未消失，但将失去请求法院保护其债权的胜诉权。

如果主合同债务的诉讼时效被中断或中止，抵押权的胜诉权也将相应中断或中止，即重新计算或延长诉讼时效。根据我国《民法通则》第137条的规定，超过20年的诉讼时效将不受人民法院保护。因此，抵押权的胜诉权将随主合同债务的诉讼时效除斥期间而永久丧失。