应对风险措施有哪些

银行按揭贷款中的借款人信用调查

在提供按揭贷款之前，银行需要进行借款人（即购房者）的个人信用调查。这包括了解借款人的个人信用情况、收入来源，并制定适用的个人资信评定标准和评定工作程序。银行会对借款人的个人素质、实际收入、财产状况、付款能力等信用状况进行调查、分析和评估。特别需要注意的是借款人收入的稳定性。银行逐步实现了对个人住房贷款申请人的资信调查工作的科学化、标准化和程序化。

加强对开发商的审查和监管

1. 开发商的按揭申请审查

开发商的按揭申请审查主要包括两个方面：

(1) 资信审查：开发商是否依法设立，是否具有相应的资质等级，公司的注册资金是否到位，以及公司以往的经营业绩等。

(2) 开发项目的审查：要求开发商提供按揭开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的工程进度等。

2. 开发商的担保责任

开发商在按揭贷款中作为担保人是我国内地商品房按揭的一大特色。目前，开发商的保证责任主要有两种：

(1) 保证将《房屋产权证》和《土地使用证》交给按揭权人（即银行）。

(2) 代位偿付责任：开发商在商品房按揭贷款中承担代替借款人偿还贷款的责任。

这种保证责任对开发商来说可能看起来过于苛刻，但考虑到我国目前的商品房销售情况，特别是在商品房预售中，这种保证责任是非常必要的。原因如下：

(1) 从商品房按揭贷款设定的角度来看，购房人设定担保是购房人的本意。一旦房屋建成，按揭应自然转化为现房抵押。开发商在商品房竣工办理相关手续后，将两证交给银行，使双方能够办理现房抵押，从而实现按揭权的真正实现。

(2) 从商品经济发展的角度来看，市场竞争越来越激烈，银行贷款的安全性越来越差。单独的房地产抵押已经无法满足银行对贷款安全性的需求。为了减少贷款风险，需要在抵押的基础上设立一种保险机制，以实现双重保险。这已经成为房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款发达的美国，也出现了“押上加保”的方式。因此，要求开发商提供保证既符合房地产抵押贷款的发展趋势，也符合我国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。