房产证逾期办理你该如何维权

房产证办理委托协议的维权问题

案例分析

2010年1月，市民王先生与房地产公司签订了一份购房合同，购买了一套价值37万元的住房。根据合同约定，房地产公司应在2011年12月30日前交付房屋，并在交付之日起300日内为业主办理房产证。然而，由于开发商在修建小区时超建了面积，且没有按照规划修建足够的停车位，被有关部门罚款并责令整改，导致王先生直到2014年9月29日才取得房产证。

由于逾期办证，王先生和其他业主将房地产公司告至法院，最终获得了数额不等的赔偿。共计435户业主获得四百多万元的赔偿。

合同约定的违约责任划分

大多数开发商使用的合同是国家工商总局和建设部监制的合同，其中包括了关于产权登记的约定。当遭遇逾期不办理房地产权属证书时，购房者可以要求退房或不要求退房，但都可以对开发商约定违约责任进行索赔。购房者可以与开发商约定已付房款的损失百分之多少作为违约金，如果开发商没有按照合同约定办理产权登记，购房者可以要求赔偿损失。

约定违约金的注意事项

根据我国合同法相关规定，约定的违约金一般只能按照约定的数额向开发商主张。如果约定的违约金低于实际造成的损失，购房者可以请求人民法院或仲裁机构增加违约金的数额；如果约定的违约金过高，购房者可以请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金的数额。

购房者损失的证明问题

当出现逾期交房且购房者的损失过大时，需要增加违约金。一般情况下，购房者需要提供相关证据证明自己的损失。然而，根据类似案件的处理经验，购房者很难证明自己还有其他损失。这种损失只能在购房者需要出售没有房本的房屋时才能体现，即该房屋的销售价格与同等地段有房本的房屋销售价格之间的差价。然而，证明这种损失需要进行评估，操作较为繁琐。

未约定违约金的情况

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。根据中国人民银行的规定，金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金大约为9%左右。因此，在某些情况下，如果合同中约定的违约金过低，不如不约定违约金。