维权步骤

1. 审查相关证明材料

购房者应当仔细审查开发商是否已办理综合验收备案证明（即竣工验收备案表）等相关材料。有些开发商为了避免承担延期交房的违约责任，在房屋尚未达到入住条件时就通知购房者入住。因此，购房者在实际验收房屋时，应当注意以下几个方面：- 检查水、电、气是否已开通，是否达到基本入住条件；- 检查规划是否被擅自更改；- 要求开发商提供商品房综合验收备案证明、商品房质量保证书、商品房使用说明书等材料。如果开发商无法提供这些文件，购房人有权拒绝接收房屋，并要求开发商承担由此产生的延期交房责任。

2. 不可抗力非全免责

开发商对延期交房的解释多种多样，如恶劣天气、小区设计变更等，以非开发商原因为由而拒绝承担延期交房的违约责任。然而，非开发商原因并不等同于不可抗力。根据《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。除非发生不可抗力情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。开发商如果主张延期交房是不可抗力造成的，应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。

3. 保留相关证据材料

购房者在发生延期交房纠纷时，应当保留相关证据材料。一方面，购房者应当收集开发商延期交房的相关证据；另一方面，购房者还应当保留延期交房造成的额外损失的证据。这样，在与开发商协商或提起诉讼时，购房者能够明确开发商的违约事实。购房者可以根据合同条款主张约定的违约金，如果实际损失超过约定的违约金，还可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任。购房者应当以事实为依据，充分维护自身的合法权益。

4. 注意诉讼时效

由于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效将从主张之日起重新计算两年。

关于逾期交房问题，购房人在签订房屋买卖合同时应当注意下列问题：

1. 交付条件约定不明或者没有按照约定条件交付

购房人通常认为房屋交付就是“交钥匙”，但实际情况远不止如此。按照规定，开发商交付房屋必须具备竣工验收证明和测绘报告。然而，在相当数量的合同中，交付条件约定不明，或者虽有约定但未按约定交付。购房人有时也没有注意到这一点，错误地以为只要交了钥匙就算是交房了。

2. 交房时间没有约定或约定不清

极少数开发商在与买房人签订合同时，未明确约定交房时间，导致根本不存在逾期交房的可能。

3. 逾期交房违约金约定混乱

一些商品房买卖合同中对于违约金的约定前后不一致，尤其是对于开发商和购房人采取双重标准的情况最为明显。例如，在某些案例中，开发商为自己的违约责任设定了上限。

4. 任意扩大免责条款解释范围

为了减轻自身的责任，开发商还会利用签订补充协议的方式，扩大免责条款的适用范围。一旦发生违约，开发商就以不可抗力等理由主张免除自身的责任。

开发商逾期交房要承担的责任

对于逾期交房，开发商需要承担买卖合同及法律规定的违约责任。如果合同中有约定，就按照约定执行；如果没有约定，就依法定规定执行。根据《合同法》的规定，违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施、赔偿损失、修理、更换、重作、退货、减少价款或酬金、双倍返还定金、支付违约金等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有以下几种：- 实际履行：守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。- 定金：如果出卖人通过认购、订购、预订等方式收取定金作为订立商品房买卖合同的担保，但因当事人一方原因未能订立合同，则应按照法律关于定金的规定处理。如果因不可归责于当事人双方的原因，导致未能订立商品房买卖合同，则出卖人应将定金返还买受人。- 支付违约金：根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，在履行义务或采取补救措施后，对方还遭受其他损失的，应当赔偿损失。具体到商品房买卖合同，违约方应当对因其违约给守约方造成的损失承担赔偿责任。综上所述，购房者在解决延期交房纠纷时应当保留向开发商提起索赔的证据，可以通过书面函件以邮寄方式索赔，以避免索赔超过诉讼时效而无法得到法律保护。此外，购房者在购房时应当慎重选择品牌和信誉度较高的五证齐全的楼盘，尽量避免发生此类情况。