房地产破产怎样清算

房地产破产的清算程序和顺序

一、清偿顺序

1. 破产企业所欠职工的工资、医疗、伤残补助、抚恤费用，以及应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用和应当支付给职工的补偿金；

2. 破产企业欠缴的社会保险费用和税款，除了前一条规定的费用之外；

3. 普通破产债权。如果破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求，按比例分配。

二、破产清算的程序

1. 成立清算组：法院应在宣告房地产企业破产之日起15日内成立清算组，由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定，也可以聘请中国注册会计师和律师参加。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配，并向法院负责并报告工作，接受法院的监督。清算组在清算期间行使清算权力，包括清理公司财产、通知债权人、处理与清算有关的公司未了结的业务、清缴税款、清理债权债务、处理剩余财产和代表公司参与民事诉讼活动。

2. 通知债权人：清算组应在成立之日起10日内通知债权人，并在60日内至少在报纸上公告三次，公告和通知中应规定第一次债权人会议召开的日期。第一次债权人会议由法院召集，在债权申请期限届满后15日内召开。以后的债权人会议可以由法院、会议主席或清算组召集。所有债权人均为债权人会议的成员。

3. 确认破产财产：破产财产指用以清偿债务的全部财产，包括破产企业宣告破产时经营管理的全部财产、破产宣告后取得的财产以及应由破产企业行使的其他财产权利。破产企业内属于他人的财产应由该财产的权利人通过清算组取回。

4. 确认破产债权：破产债权指宣告破产前已成立的、对破产人发生的、依法申报确认并从破产财产中获得公开清偿的财产清求权。破产债权包括宣告破产前成立的无财产担保的债权和放弃优先受偿权利的有财产担保的债权、宣告破产时未到期的债权以及宣告破产前成立的有关财产担保的债权。

5. 拨付破产费用：破产费用指在破产过程中为破产债权人的共同利益而由破产财产中支付的费用，包括破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用、破产案件的诉讼费用以及其他为债权人的共同利益而在破产过程中支付的费用。破产费用应优先从破产财产中拨付。

6. 破产财产清偿顺序：破产财产在优先拨付破产费用后，按照清偿顺序依次清偿破产企业所欠职工工资和劳动保险费用、所欠税款以及破产债权。如果破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求，按比例分配。

7. 破产清算的结束：经过破产清算程序后，清算组应编制破产清算结束报告，并出具清算期内的各种报表和财务账册，经中国注册会计师验证后，报授权部门审批。同时，需要向工商行政管理部门和税务部门注销登记，并在省级或市级以上报纸上刊登公告。通过以上程序和顺序，房地产破产清算可以按照法律规定进行，保障债权人的权益，并最大限度地实现破产财产的清偿。