哪些情况下不能办理土地登记工作

从太原市国土资源局万柏林分局了解到，今年上半年，万柏林分局共受理办结“小土地证”121宗，其中分割登记49宗、变更登记71宗、他项注销登记1宗，“小土地证”的登记工作稳步推进。

但记者调查发现，大部分业主并不了解“小土地证”。为了解开大家心中的各种疑问，记者走访了太原市国土资源局。

大多数市民不了解“小土地证”

针对小土地证的问题，记者进行了随机采访，发现大多数市民对小土地证都不甚了解。大部分市民在购房时基本都只关心是否“五证”齐全，而对于小土地证的问题，有的人甚至从未听说过，也有个别人认为只要开发商手里有“大土地证”就行，个人手里有没有“小土地证”都无所谓。

根据《房地产管理法》规定，所购商品房应具备国有土地使用权证和房屋所有权证。房屋所有权证通常意义上就是大家熟悉的房产证，房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证。土地权利证书则是土地权利人享有土地权利的证明。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明，集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明。而人们通常说的“小土地证”，是指居民每套楼房在一宗地内，相应分摊的土地面积领取的国有土地使用证。

有了“小土地证”房地产权才完整

目前，社会上普遍存在的问题是，很多居民只领取了《房屋所有权证》，而未领取“小土地证”。使自己的土地使用权益缺乏应有的法律凭证，从而导致房地产权不够完整。

按照规定，开发商在办理《国有土地使用权证》时缴纳的土地出让金，已经分摊在所出售的商品房中，因此房屋出售且办理了《房屋产权证》后，开发商应该把自己手中掌握的《国有土地使用权证》分割给业主们，办理“小土地证”后分发给购房者。但如果“大土地证”还在开发商手里，他们可以利用小区公共用地建超市、会所、停车场等用于收费，对于开发商来说这也是一笔不小的利润，而分割成“小土地证”到了业主手里，开发商就不能把这块土地的价值实现最大化。

另外，如果购房者没有小土地证，那么就有被原土地使用者(开发商)转让、抵押或因其他债务问题而遭受司法执行的危险;而且在拆迁安置时，购房者只能得到房屋补偿而得不到土地补偿的部分。

再者，如果土地使用权期限届满，没有小土地证自然也不能申请自动延期。目前住宅用地的土地使用均设有年限，如超过这个期限，土地使用权人需要凭借土地证办理续用，而那时昔日开发商早不知身处何地，业主们没有“小土地证”，也不掌握“大土地证”的相关信息，这一权利将无法享受。

国土资源局相关人员表示，如果对房屋短期内没有买卖或延期的打算，可以暂缓办理，等不动产证发放时一同办理。

四种情况不能办理“小土地证”

太原市国土资源局的相关负责人表示，可登记“小土地证”的范围包括所有依法使用国有土地的住房用地，也就是依法领取了《国有土地使用证》的住宅用地，包括已购公有住房(房改房)、经适房、城镇商品房、集资房等。所有拿到房屋所有权证和分割转让许可证的产权所有人，都可以到国土部门申领城镇住房用地登记证，目前，太原市内，除晋源区、尖草坪区国土部门暂时停办该业务外，其余区县均可正常办理。

在办理程序上，市民应注意，“土地分割”后方可办理小土地证。也就是说办理“小土地证”的前提是，开发商必须先到国土部门办理土地分割登记，取得由国土部门颁发的《国有土地分割转让许可凭证》，市民凭此凭证和房产证再去国土部门办理“小土地证”。对老弱病残等特殊情况的市民，国土部门将会提供上门服务。办理“小土地证”时需携带城镇居民本人身份证明、《房屋所有权证》《土地分割凭证》、契税票。

但有四种情况是不能办理“小土地证”的，包括没有领取大土地证和大房产证的;土地和房屋权属有争议的;土地违法行为尚未处理或正在处理的;法院查封或其他依法限制土地和房屋权利的。