土地使用金计算方式及确定过程

土地使用金计算方式

根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院颁布的实施条例以及《中华人民共和国城市房地产管理法》等法规规定，当存量房屋转变用途为商业、旅游、娱乐、服务业等用地时，受让方需向土地管理部门补办土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。土地使用权出让金的标准根据土地等级、土地用途和建筑容积率来确定。具体计算公式为：土地使用权出让金 = 土地面积 × 5年土地使用费 × 容积率系数。容积率系数在1.8以内（包括1.8）的情况下，按照100%计算；超过1.8的部分，则按照50%计算。例如，某房屋的土地面积为20平方米，土地用途为二级土地住宅，每年土地使用费为100元/平方米，建筑面积为120平方米，占地面积为20平方米。根据计算公式，该房屋的容积率为6。因此，土地使用权出让金 = 20 × 5 × 100 [1 + (6 - 1.8) / 2] = 31,000元。如果出让土地并未改变用途，则无需缴纳土地使用权出让金。

土地使用金确定过程

土地使用金的确定经历三个过程：(一) 估价过程：政府选择具备土地估价资格的中介机构对拟出让的土地进行地价评估。(二) 确定出让底价过程：政府根据产业政策和其他相关政策对土地估价结果进行修订，形成出让底价。出让底价的作用是在政府出让土地使用权时，如果意向受让人的出价低于出让底价，政府将不会出让土地使用权。(三) 批准过程：由于各级政府对出让土地使用权具有不同的审批权限，因此，有些出让土地的出让价是由下级政府与受让方商定的，但最终确定权在有批准权的上级政府。

土地使用权抵押所需手续

土地使用权抵押需要进行以下手续：1. 提交土地抵押登记申请表；2. 提供国有土地使用证的复印件（原件备注后退回）；3. 提供抵押贷款合同的原件；4. 提供土地抵押合同的原件；5. 提供价评估报告的原件；6. 提供经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书。如果房地产连同土地一起抵押，则还需提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》和《房屋评估报告》的复印件（原件现场备查后退回）。如果抵押的是集体土地使用权，则需提供集体土地所有者同意抵押的证明，并涉及集体土地征为国有的相关证明。如果抵押的是共同共用的土地使用权，则需提交其他共同共有权利人的书面同意抵押材料。如果是国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押，则需要提供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料。如果抵押的是合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权，则需提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料。如果已出租的房地产抵押，则需提供抵押人的书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料。如果抵押的是出让土地使用权，则需提供出让合同。如果是属于商品房开发用地抵押的，还需要提供主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料。如果仅以土地使用权抵押，则抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件。如果存在多个债权，还需提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。